房屋买卖合同纠纷中“违约金和赔偿金”条款是否可以同时主张？

裁判要旨：关于金某某、高某、高某A请求调整违约金的问题。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院认为买卖双方在约定了总房款的20％赔偿金的情况下，又约定每日万分之五的违约金显属过高，可予适当减少。

案号索引：（2009）沪高民一（民）终字第48号

案情简介：

2004年10月19日，金某某、高某、高某A登记为上海市闵行区金丰路xxx弄x区xxx号房屋的共同共有人。《上海市房地产登记册》的备注栏载明，高某A的监护人为金某某。讼争房屋上设定了抵押权人为华夏银行上海杨浦支行的抵押，债权数额为3,360,000元。2005年11月2日，金某某、高某、高某A在讼争房屋上再次设定抵押，抵押权人为唐某某，债权数额为2,600,000元。

2006年2月21日，张某某与金某某订立《定金协议》约定，张某某拟向金某某购买讼争房屋，建筑面积为315.85平方米，成交价为8,600,000元，并定于2006年2月28日前签订买卖合同。居间方美墅公司也在协议上盖章确认。张某某当日支付定金30,000元。

2006年2月23日，金某某以本人及高某、高某A的名义（甲方）与张某某、杨某A、杨某B（乙方）订立《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》约定：乙方购买甲方座落于上海市闵行区金丰路xxx弄x区xxx号房屋，转让价款为7,000,000元。乙方同意就现有装潢及附属设施、设备另行补偿甲方1,550,000元。双方均认知，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是华夏银行上海分行，剩余债务金额约为3,100,000元，甲方承诺于乙方完成本合同付款协议第2条所列付款义务后三十日内还清以上贷款并将注销抵押材料交至信义公司。同时，甲方陈述，该房地产除抵押给抵押权人外不存在任何权利瑕疵，并委托信义公司代为调取相关产权记录。甲方产权人之一高某于签约当日未能到场，另一产权人金某某陈述，其系高某的合法代理人代为签订本合同，高某将于2006年3月10日之前至上海市公证处将本合同签订完毕，若届时甲方未按本条约定完成义务，则由此产生的责任由金某某独立承担。合同附件三约定了付款方式，即：乙方于签订本合同当日，直接支付甲方房款1,000,000元；签订本合同并办理公证申请之日起七个工作日内，乙方再支付甲方1,100,000元，双方同意待信义公司收到该款并取得与甲方陈述一致的产权调查后一个工作日内转付甲方950,000元，甲方承诺将该款优先用于归还其尚欠抵押权人之购房借款，若有任何不足均由甲方自行承担并支付，余款150,000元仍暂存信义公司作为该交易房价尾款。上述合计2,100,000元作为首期房价款。装修补偿款155万元于同期支付。甲、乙双方应于2006年5月21日对该房地产进行验看、清点，签订房屋交接书并交付。乙方于本交易过户当日将4,900,000元的现金本票交存信义公司，在取得以乙方为申请权利人的收件收据后三日内，转付甲方。双方确认，甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方应支付甲方的任何款项，均视为甲方全体收到该款项，甲方承认除该收款人外的其他出售方均同意收款人代为收取该房地产全额或部分房价款。合同同时对违约责任作了约定，乙方付款或甲方交房违约的，应按日万分之五计算违约金，逾期超过十五日的，相对方有权单方解除合同，并主张违约金和总价款20％的赔偿金。

2006年2月23日，张某某支付金某某970,000元。

2006年3月10日，金某某出具《收条》一张，收到张某某购房款2,650,000元。

2006年4月27日，美墅公司收到信义公司代收的金丰路xxx弄x区xxx号服务费85,500元。

2006年6月10日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）的名义与张某某（乙方）订立《补充协议》，双方确认，甲方已收到乙方按约支付的3,650,000元房价款（其中150,000元款项作为房价尾款暂存于信义公司）。鉴于甲方签约时隐瞒出售房屋的抵押担保情况以及甲方未能按合同约定按时办理抵押担保的注销手续，已造成乙方的经济损失，甲方同意为此补偿乙方240,000元，该款项由乙方在支付后续房价款中直接扣除。甲方保证在2006年7月15日之前办理完成出售房屋的抵押担保注销手续，如未能按时办理完成，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同时，甲方应承担如下责任：1、立即返还乙方已支付的房价款；2、按已付房价款日万分之五计算支付乙方违约金；3、按房屋总价款8,550,000元的20％支付乙方赔偿金。金某某承诺其有权代理共有人签署本协议。

2006年9月11日，张某某委托律师向高某发函称，金某某的行为已构成违约，应承担相应责任，并请高某与律师联系，以解决纠纷。

2006年10月24日，高某与金某某登记离婚。

2006年10月26日，高某出具《授权委托书》，委托金某某代为签订定金协议、房地产预售合同/房屋交接书/出售合同/买卖合同；代为办理提前还贷、房地产产权登记过户、注销房地产抵押登记等手续；代为领取房价款和办理房地产买卖过程中的其它相关事宜。该《授权委托书》于2006年10月30日经上海市长宁区公证处公证。

2006年11月7日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）名义与张某某（乙方）订立《协议书》约定，为促进双方买卖合同的顺利履行，双方同意就乙方已向甲方支付的3,650,000元房款在该房屋上设定抵押权人为乙方的抵押担保（注：为办理抵押手续，在抵押担保合同中将甲方已收取的3,650,000元购房款表述为欠款），以保障乙方在房屋过户前的合法权益。同日，双方订立了《抵押担保合同》，并于2006年11月13日进行了公证和抵押登记。

2007年8月，张某某、杨某A、杨某B以金某某、高某、高某A至今不能交房的行为构成根本违约及信义公司、美墅公司在提供中介服务时隐瞒房屋产权的真实信息，造成其重大损失为由，提起诉讼，要求解除买卖合同，金某某、高某、高某A归还其已付房款365万元并支付每日万分之五的违约金及房屋总价款20％的赔偿金，信义公司、美墅公司对金某某、高某、高某A的上述第2、3项义务承担连带责任。

【一审法院】

原审法院认为，1、关于合同的效力问题。《定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系金某某以本人及高某、高某A的名义与张某某所签，此时，这些文件的效力处于待定状态。但从张某某一方委托律师向高某发出的信函中披露了金某某出售讼争房屋的信息后，高某就委托金某某出售讼争房屋事宜出具了《委托书》等分析，高某所称该《委托书》并非委托金某某出售房屋，仅作办理抵押登记之用，与《委托书》的内容不符，故可以认定高某追认了金某某签订合同的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。关于金某某与高某A的代理关系问题，由于在《上海市房地产登记册》的备注栏载明，高某A的监护人为金某某，表明金某某为高某A的代理人。即便如高某A所称，“监护人”的记载为错误信息，对相对人而言是难以判断的。根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综上所述，本案讼争合同是有效的。2、关于解除合同的问题。2006年6月10日的《补充协议》约定，出售方未在2006年7月15日之前办理完成出售房屋的抵押担保注销手续的，买受方有权单方解除合同。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方当事人的约定，解除合同的条件已成就，张某某一方有权解除合同。3、关于违约金和赔偿金的问题。2006年6月10日的《补充协议》约定，买受方单方解除合同时，金某某、高某、高某A应立即返还买受方已支付的房价款；按已付房价款日万分之五计算支付买受方违约金；按房屋总价款8,550,000元的20％支付乙方赔偿金。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，金某某、高某、高某A应承担支付违约金、赔偿金的责任。关于金某某、高某、高某A请求调整违约金的问题。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院认为买卖双方在约定了总房款的20％赔偿金的情况下，又约定每日万分之五的违约金显属过高，可予适当减少。4、关于信义公司、美墅公司的连带责任问题。原审法院认为，张某某一方要求信义公司、美墅公司承担连带责任，既未提出合同依据，也未提供法律依据，故对其该项诉讼请求不予支持。

综上所述，原审法院判决：一、解除张某某、杨某A、杨某B与金某某、高某、高某A于2006年2月23日订立的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》；二、金某某、高某、高某A于判决生效之日起十日内，返还张某某、杨某A、杨某B人民币3,650,000元；三、金某某、高某、高某A于判决生效之日起十日内，支付张某某、杨某A、杨某B赔偿金人民币1,710,000元；四、金某某、高某、高某A于判决生效之日起十日内，支付张某某、杨某A、杨某B违约金，计算方法为：以人民币3,650,000元为本金，按中国人民银行发布的同期存款利率，自2006年7月16日起计算至判决生效日止；五、驳回张某某、杨某A、杨某B的其余诉讼请求。

【二审法院】

本院另查明，2006年10月26日，高某出具委托金某某代为出售讼争房屋《授权委托书》的同日，又出具了内容为就讼争房屋委托金某某代为与张某某签订抵押担保合同及相关事宜的《授权委托书》。

本院认为，张某某、杨某A、杨某B作为台胞以个人名义投资购买讼争房屋，该行为有别于外资企业对房地产的开发经营，故不适用外商投资经营的相关法规。未成年人父母为出售共有房屋代理未成年人签订房屋买卖合同，并不必然侵犯未成年人的利益，高某A关于系争房屋买卖合同违反《未成年人保护法》而无效的上诉理由难以成立。

系争买卖合同于2006年2月23日由金某某以本人及共有人高某、高某A名义与张某某等签订，从合同条款可反映，双方均明知合同还需得到高某的认可，此时金某某对高某的代理为无权代理，故合同的效力待定。2006年9月，因金某某无法注销抵押，张某某向高某发出律师函以寻求解决之道，高某在明知金某某与张某某已就讼争房屋的买卖事宜产生纠纷的情况下，仍于2006年10月26日同时出具了两份关于委托金某某代为出售讼争房屋及代为与张某某签订抵押合同的《授权委托书》，此行为应当视为高某对金某某与张某某所签合同事后予以承认的一种意思表示，构成法律上的追认。上诉人高某A认为此系高某仅为偿还款项所作出的委托依据不足。关于金某某对高某A的代理是否为无权代理的问题。即便金某某当时非高某A的监护人，但签约时经中介居间签订买卖合同，各方均未提出过高某A的监护人问题；相对人鉴于金某某与高某的夫妻关系及高某A为未成年人的事实，有理由相信金某某与高某A之间系家庭成员关系而具有代理权；其未再进一步核对高某A的监护人身份亦符合一般人的认知常理。原审据此认定金某某对高某A的代理行为有效是正确的，高某A主张相对方非属善意无过失的上诉理由不能成立。综上，系争房屋买卖合同应为有效。

因双方在2006年6月10日的“补充协议”中对合同解除后出卖人需同时承担违约金和赔偿金的违约责任作了明确约定，而该补充协议的效力及于被代理人，故高某A主张赔偿金与违约金不应同时适用且应由金某某一人承担缺乏合同依据和法律依据。原审法院基于金某某、高某、高某A调整违约金的请求，酌情减少部分违约金并无不当，本院对此予以维持。驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

本案中法院鲜少地支持了约等于房屋价款20%的违约金是法院没有对违约金条款进行调整吗？仔细分析法院的阐述可以得知，买卖双方在补充协议中约定了同时承担违约金和赔偿金的条款。因此在违约方要求调整违约金的情况下，法院根据情况酌情调整了部分违约金，但是主要对于日万分之五的赔偿金进行了大幅度调整。