最高法：无资质自然人承建农村两层（不含）以上建筑的施工合同无效，当事人按过错分担责任！

裁判要旨：案涉厂房有三层、宿舍楼有五层，建筑面积超过300平方来，投资额超过30万元，按照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一项规定,案涉房屋建设应当遵守《中华人民共和国建筑法》的强制性规定。案涉厂房、宿舍楼不属于《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定的“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅”，其建设应符合《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，即“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”。由于本案工程的承包人林艳平系自然人，不具有上述法律规定的施工资质，因此，原审判决认定林艳平与林及时、杨雪如、林荣波之间形成的事实上的农村建房施工合同无效，并无不当。其次，本案双方当事人，一方为拟利用案涉工程项目开展商事经营活动的主体，另一方为施工方，双方均应当明知建设工程施工主体必须具备施工资质的法律规定，故双方当事人对于案涉施工合同的无效均有过错，应当各自承担相应的过错责任。

 相关规定

建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见：

三（一）对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。

中华人民共和国建筑法：

第二十六条　承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

第八十三条第三款 抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2020）最高法民申4081号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林及时，香港特别行政区居民，男，1952年5月26日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：庄宏图，福建昇法律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨雪如，香港特别行政区居民，女，1954年1月25日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：庄宏图，福建昇法律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林荣波，香港特别行政区居民，男，1977年4月3日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：庄宏图，福建昇法律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：林艳平，男，1962年1月16日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。委托诉讼代理人：李裕旺，福建伟盛律师事务所律师。

再审申请人林及时、杨雪如、林荣波因与被申请人林艳平农村建房施工合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2017）闽民终40号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

林及时、杨雪如、林荣波申请再审称：一、原审判决认定本案的农村建房施工合同无效，适用法律错误。本案系林及时、杨雪如、林荣波将其位于农村的房屋承包给林艳平建设，双方都是自然人。（一）《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条规定并没有确定农民自建低层住宅就是指两层以下住宅，原审判决认定《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定中的“农民自建低层住宅”是指两层以下住宅错误。《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一项规定的前段是管理性规定，后段关于“必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建”的规定适用对象是“建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程”，而本案房屋并非加层的扩建工程，故原审判决引用该条文错误。（二）《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定针对的是单位和企业，本案中林艳平不具有以企业的名义承揽工程的情形，原审判决引用该条文错误。此外，原审判决依据的管理办法已经被废止。客观上自2000年以来本地区村镇由个人承建的私人房屋达五六层甚至更高的情况比比皆是，原审判决认定案涉房屋非农民自建低层住宅、林艳平不具有施工资质，进而认定案涉农村建房施工合同无效错误。二、原审判决关于责任承担的认定错误。原审判决认为“由于林艳平不具有工程施工资质，林及时选择林艳平作为施工主体错误”，但法律没有强制性规定本案情况下林艳平必须有工程施工资质。鉴于林艳平在当地长期从事个人承建房屋工作，林及时、杨雪如、林荣波有理由相信林艳平具有承建房屋的资质和能力。对于技术要求不高的建筑，生硬地禁止个人承建，与客观现实不符。因此，林及时、杨雪如、林荣波选择林艳平作为施工主体并没有过错。同时，林艳平应当知道建筑方面的规定，其隐瞒了施工必须具有施工资质的情况，有重大过错，应当承担相应的责任。原审判决认定双方都有过错、应当各自承担相应责任是错误的。三、原审判决以案涉房屋尚未经行政主管部门对设计、施工条件进行审查，不具备重建的前提条件，故对林及时、杨雪如、林荣波主张赔偿其拆除及重建费用的请求不予支持，适用法律错误。案涉房屋经鉴定是D级和Dsu级，经现场勘查，发现梁柱多处有明显的长裂缝，确有倒塌的可能，只有拆除才能消除危险。林及时、杨雪如、林荣波主张的拆除费用是林艳平行为造成的直接损失，应当予以支持。四、原审判决对于合同双方的过错比例没有作出认定错误。本案中，在认定合同双方都有过错的前提下，应当确定合同双方的过错比例，并据此作出责任分配。林艳平应当承担全部或绝大部分过错比例，但原审判决对于合同双方的过错比例没有作出认定。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，应予再审。

林艳平提交书面意见称：一、原审判决现已履行完毕。二、林及时等人拿到林艳平的230万元执行款后，已经对案涉房屋内部进行了修整，厂房外也进行水泥铺筑，欲对外进行出租。三、原审判决认定本案农村建房施工合同无效适用法律正确，认定案涉房屋不具备重建的条件，不予支持拆除和重建正确。四、林及时一家为香港人，在村里已经有一幢房屋，无权再取得916平方米的宅基地。农村集体土地不能违法用于建设厂房和宿舍，案涉房屋属于违法建筑，不受法律保护。综上，请求驳回林及时、杨雪如、林荣波的再审申请。

本院经审查认为：根据原审查明的事实，林及时与杨雪如系夫妻关系，林荣波系林及时、杨雪如之子，林艳平系林及时妹夫。2005年至2006年期间，林及时、杨雪如、林荣波将福建省惠安县洛阳镇前园村的房屋交由林艳平承建，双方未签订书面合同。施工过程中，林及时陆续支付给林艳平工程款230万元。2007年，案涉房屋完工并交付林及时使用。后林及时发现案涉房屋出现质量问题，经一审法院委托厦门市工程检测中心有限公司进行鉴定，其中案涉厂房的鉴定结论为该幢建筑主体结构安全性的评级可定为D级，即该建筑物的安全性极不符合国家标准规范的安全性要求，已严重影响整体安全，必须立即采取措施；案涉宿舍楼的鉴定结论为案涉建筑主体结构鉴定单元安全性等级可定为Dsu级，即该建筑安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。厦门市工程检测中心有限公司同时确认上述质量问题主要系因施工造成。一审法院还委托福建方成司法鉴定中心对房屋拆除及重建费用进行评估，确定拆除及重建费用为5552404元。据此，首先，关于案涉施工合同效力问题。本案中，林及时、杨雪如、林荣波将其农村的房屋交给林艳平进行建造，并支付了工程款，林艳平向林及时、杨雪如、林荣波交付了房屋，原审判决认定双方形成事实上的农村建房施工合同关系正确。案涉厂房有三层、宿舍楼有五层，建筑面积超过300平方来，投资额超过30万元，按照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一项规定,案涉房屋建设应当遵守《中华人民共和国建筑法》的强制性规定。案涉厂房、宿舍楼不属于《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定的“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅”，其建设应符合《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，即“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”。由于本案工程的承包人林艳平系自然人，不具有上述法律规定的施工资质，因此，原审判决认定林艳平与林及时、杨雪如、林荣波之间形成的事实上的农村建房施工合同无效，并无不当。其次，本案双方当事人，一方为拟利用案涉工程项目开展商事经营活动的主体，另一方为施工方，双方均应当明知建设工程施工主体必须具备施工资质的法律规定，故双方当事人对于案涉施工合同的无效均有过错，应当各自承担相应的过错责任。原审法院判决林艳平返还已收取林及时、杨雪如、林荣波的230万元工程款，林及时、杨雪如、林荣波的损失在法律规定的范围内已经得到了补偿。再次，因案涉房屋系占用农村宅基地所建的厂房、宿舍，尚未经行政主管部门审批即进行建设，原审判决以此为由，认定案涉建筑物不具备重建的前提条件，未予支持林及时、杨雪如、林荣波关于拆除及重建费用的主张，亦无不当。

综上，林及时、杨雪如、林荣波的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回林及时、杨雪如、林荣波的再审申请

来源 | 东方法律检索