物业费能否拒交的几种法律情形

1、可以拒绝交纳物业费的情形

未交房

《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 因此在房屋未切实交付给买收受人前，依法应由建设单位承担相应的物业费。 笔者认为，准确地说，应当是在非因业主原因导致的未交房的情形下，业主可以拒绝交纳物业费。如开发商逾期交房、开发商交房但是房屋存在质量问题，业主因此拒绝交房若系业主无正当理由拒绝交房的，当然不能成为拒绝交纳物业费的正当理由。

物业服务合同约定先服务，后收费的

合同双方自愿签订先提供服务、后付费的物业服务合同的，在物业服务人提供物业服务之前，业主当然有权拒绝交纳物业费。

物业服务人未履行物业服务合同

物业服务人擅自增加收费项目、扩大收费范围、提供收费标准或者重复收费的

对于物业服务人未经与业主或者业主大会协商一致而擅自增收、提高的项目、费用，业主有权拒绝交纳增收和提高的部分的物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

签订房屋买卖合同（或者办理产权变更登记）之前已经产生的物业费

如果房屋买卖合同双方在签订的房屋买卖合同或者其他相关协议中未约定由买受人承担房屋买卖（或者办理产权变更登记）之前已经产生的物业费的，买受人有权拒绝交纳。

配套设施不达标

由于开发商导致的配套设施、绿化环境等未达到标准时，业主有权要求物业费，减免部分由开发商承担。 物业服务人提供的物业服务质量达不到物业服务合同约定的标准的

实践中，想要以该理由作为免交物业费的理由，具有一定的难度。首先，物业服务人提供的物业服务质量达不到物业服务合同约定的标准，应当是绝大部分业主共同认可的事实，不能是单个或者数个业主认为的情况；其次，业主应当提供充分的证据证明物业服务人提供的服务与要求不符，否则很难得到法院支持。

2、不能拒绝交纳物业费的情形

物业服务人没有物价管理部门各项审批文件原件的

实践中，部分法院认为物业服务人是否有物价管理部门的各项审批文件原件，或者物业服务合同及收费标准未在物价管理部门备案，只是管理性规定，并不会对物业服务合同的效力产生影响。

未居住不能成为拒绝交纳物业费的正当理由

根据《民法典》第九百四十四条， 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

没有签订书面的物业服务合同，不能拒交物业费

虽然《民法典》第九百三十八条第三款规定：物业服务合同应当采用书面形式，但是《民法典》第四百九十条第二款规定：法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 因此，虽然法律规定物业服务合同应当采用书面形式，但是未签订书面物业服务合同不能成为业主拒绝交纳物业费的正当理由。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主仍负有交纳物业费的义务。

根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

小区多次出现盗窃事件，是否可以拒交物业费？

如果只是以小区多次出现盗窃事件，认为物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同的要求，进而拒交物业费的，通常得不到法院支持。