最高院：购房人已支付的价款虽未达到房屋总价款的百分之五十，但一定条件下其权利亦可排除强制执行?

【裁判要旨】1.建设工程价款优先受偿权优于抵押权和一般债权，但不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。2.在审查购房人的权利是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”时，应从是否满足购房人具体居住需要以及其已付房款接近50%时，是否同意将剩余价款交付执行等因素来综合考虑，而不应简单地以购房人已支付的价款未达到合同约定房屋总价款的百分之五十为由认定其权利不足以排除强制执行。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6849号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王鹏皓，男，2000年8月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：文静，女，1971年1月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。系王鹏皓母亲。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄石市聚德典当有限责任公司，住所地湖北省黄石市黄石港区天津路129号。

法定代表人：李国华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李琼，湖北宝树堂律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉银鹤置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区惠济路2号附1号。

再审申请人王鹏皓因与被申请人黄石市聚德典当有限责任公司（以下简称聚德典当公司）、武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（2019）鄂民终733号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

王鹏皓申请再审称,王鹏皓系涉案房屋的真实购买者，在涉案房屋被查封之前支付了51万元购房款，被查封后又向开发商支付了4万元，总付款55万元，超过了合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定情形。一、二审法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定情形应满足在人民法院查封之前，缺乏法律依据，理解错误。同时，根据最高人民法院有关立审分离、审执分离的精神，执行的依据只能是依法生效的裁判，执行的目的是促使债务人（被执行人）履行债务，保障债权人（执行申请人）实现债权，查封、扣押、冻结是执行的手段，但不能设立权利。一审判决认为“如果在房屋被查封之后，买受人再继续支付购房款仍可认定为已经支付的价款，那该条中所规定的排除执行的条件将形同虚设。”这一裁判逻辑是在执行手段上设立权利，在没有法律和司法解释规定的前提下，以执行手段妨碍第三人的实体权利。二审判决没有对一审判决上述认为进行说理评价，简单认定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”应在“查封之前”，支持了一审判决的错误认为，一、二审判决都存在以执行手段妨碍实体权利的底层逻辑，从而导致对司法解释的错误适用。综上，原审存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，申请再审。

本院经审查认为，本案系再审申请案件，审查的重点问题是：王鹏皓对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和一般债权，但不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。而对于消费者物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而在确定商品房消费者是否符合上述第二十九条所罗列的条件时，应从是否满足具体居住需要以及已付房款接近50%时，是否同意将剩余价款交付执行等因素来综合考虑。本案中，王鹏皓系真实的购房消费者，其在涉案房屋被查封前，即与开发商银鹤置业公司签订涉案房屋买卖合同，而后便缴纳了将近50%的房款。后因涉案楼盘“烂尾”等原因，导致其无法按照涉案房屋买卖合同的约定缴纳剩余房款，王鹏皓对合同无法正常履行并无明显过错，且其在再审申请环节也表示愿意依法依约缴纳剩余房款。一、二审法院未充分考虑上述情况，仅以王鹏皓未在涉案房屋查封前缴纳50%房款为由驳回其诉讼请求不当。同时，基于湖北省黄石市中级人民法院（2010）黄民二初字第8号民事调解书，聚德典当公司对银鹤置业公司享有的债权系普通金钱债权，该债权与涉案房屋并不直接关联，且（2010）黄民二初字第8号民事调解书确认的月综合费率为6%。而王鹏皓对涉案房屋则具有一定的居住权益。故针对王鹏皓对执行标的享有的民事权益是否足以排除执行，还需要结合王鹏皓、聚德典当公司对涉案房屋各自享有的权利性质，以及涉案房屋的功能等方面综合判断。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令湖北省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审   判   长　 包剑平

审   判   员　 杜　军

审   判   员　 关晓海

二〇二〇年三月三十日

法 官 助 理    齐晓丹

书   记   员    马利杰