破产清算组签订了房屋买卖合同,案外人以侵犯其公平竞争权起诉

【案情】2001年3月28口，某市人民法院民事裁定书宣告：该市纺织厂进入破产还债程序。

2004年7月17日，该市房地产交易所出具房屋产权证明书，载明：所有权人——该市纺织厂，所有权性质——集体，房屋坐落某村7~9号，房屋间数11间，结构为砖混结构，层数为一层，建筑面积245.87平方米。

2004年8月，该市纺织厂破产清算组(以下简称清算组)与徐先生等六人签订房地产买卖契约，约定清算组将其107、108、109室的房地产(房屋建筑面积67.5平方米)出售给徐先生等6人，成交价为人民币67500元，于2004年8月1日前一次付清等。市房地产交易所予监证并加盖公章。

2004年8月26日，徐先生等六人缴纳契税2700元，征税机关开具完税证。2004年9月3日，市房屋交易所通知市纺织厂缴纳交易服务费2459元,工作人员在该通知存根上记载已收。

2004年9月14日，市人民政府向徐先生等六人颁发房屋所有权证书，载明所有权人为徐先生，共有人为章先生等五人，产别：私有，共计3间，建筑面积67.5平方米。

王先生(没有提供与本案该纺织厂有任何关系)认为市纺织厂破产清算组未按程序拍卖侵犯其优先购买权、被告登记行为侵犯其公开竞争权，遂于2005年4月25日向法院提起行政诉讼，法院同日立案受理。

【审判】

法院经审理后，于2005年5月12日依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：

豸先，关于被告房屋登记行为的合法性问题。房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。参照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。该法第二十七条同时规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，第三人徐先生等申请对其购得的房屋进行转移登记时，提交了房屋产权证明书及其与原所有权人市纺织厂破产清算组签订的房屋买卖契约，被告经审查核准登记并颁发房屋权属证书的行为符合上述规定，并无不当。

其次，关于原告认为市纺织厂破产清算组未按规定程序拍卖因而侵犯其优先购买权的问题。所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依法享有同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定，具有法定性。在房屋买卖过程中，我国法律只规定了房屋承租人的优先购买权和房屋共有人的优先购买权。本案中，原告未提供证据证明其系争议房屋的承租人或该房屋的共有人因而享有该房屋的优先购买权，且原告当庭所陈述的是清算组在出售该房屋时侵犯了其优先购买权，因清算组转让资产行为并非行政行为，不属行政诉讼管辖范畴，故原告应通过其他途径主张权利。

再次，关于原告认为被告房屋登记行为侵犯其公平竞争权的问题。所谓公平竞争权，是民事主体在民事活动中所享有参与平等竞争资格的权利。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十三条规定，被诉具体行政行为涉及其公平竞争权的公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼。该项规定主要是指两种情形：一是认为行政机关的主动行为侵犯其公平竞争权，即行政机关以自己的积极不正当竞争行为损害其他经营者的公平竞争权;二是认为行政机关的消极行为侵犯其公平竞争权，即主管行政机关未能依法履行对他人的不正当竞争行为进行查处的法定职责。本案中，被告系根据申请而进行房屋登记390行为，该行为发生于该房屋原所有权人出售房屋行为完成之后，且仅是对第三人购得房屋所有权的确认行为，即在该房屋原所有权人出售的过程中被告并未实施限制原告参与同等竞争资格的行为，故原告认为被告登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。