夫妻一方擅自出售房产，合同是否有效

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

案情：

2019年2月2日，张三与李四登记结婚。2016年11月2日，李四与某房地产开发有限公司签订1份《商品房买卖合同》，李四购买了坐落于某区，价款40万元。2020年，该房产登记在李四名下，单独所有。2020年12月，李四将本案房产转让给王五，价款60万元，并办理了更名过户手续。

律师说法：

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：

第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；

第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；

第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。

不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同的情形，根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，张三、李四系夫妻关系，诉争房屋登记在李四名下，即使房屋为夫妻共同财产，李四已将房屋转让给王五，王五支付了合理对价并办理了不动产登记，满足上述规定处分三要件，因此，涉案房屋的所有权归房屋最终的登记权利人王五。 但上述规定明确了夫妻一方无权处分的前提下，须同时满足第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的三要件，如登记权利人与第三人之间的买卖合同不满足上述规定的三要件中的任何一项，出卖人不仅需要返还购房款，还应当依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，向买受人支付违约金。

另，何为善意取得。一般认为，善意取得构成要件为：

（1）受让人须为善意。通俗讲，如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。

（2）受让人须已支付合理对价。即是否支付市场对价。

（3）受让人实际占有该财产。即受让人已经占有财产，动产即持有，不动产即登记公示或实际居住等（主要指房产）。

（4）客体物为动产或不动产。《民法典》第311条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。动产，一般指能单独脱离、移动的物体，如手机等。动产所有权转移采取交付移转，一旦交付，受让人即取得占有，可推定其为所有权人。不动产，一般指房产。对于不动产，一般实行强制登记原则。只有登记才能公示所有权。因此，在一般情形下，不动产买卖中不可能有受让人不知真正所有权人的情形（即善意情形）。