居住权益可对抗房屋所有人排除妨害请求权

【关键词】

房屋买卖   物权   居住权

【内容摘要】

通的商品房买卖之中，对于已经获得房屋产权的买受人而言，其基于物权的排他性而得以请求房屋的非法占用者“排除妨害”，但此一权利的获得，应当以买受人在此过程中的行为无瑕疵和房屋占用人占用行为的“非法性”作为前提。且从另外一个角度分析，物权的排他性亦非绝对存在，我国法律规定中的“买卖不破租赁”即是最明显的例证。法律之所以在某种范围内对物权的排他性作出一定限制，究其根本，是由维护市场秩序稳定和诚实信用的法律原则衍生而出。

简要案情

岳某是郑某的独生子，长期居住在国外，郑某居住在国内岳某名下的唯一住房内。2013年1月，李某与岳某签订房屋买卖合同，约定李某购买岳某的该处房屋，成交价为178万元。双方同时签订一份补充协议约定：由于该房目前由岳某的母亲郑某居住，过户后半年如果郑某不合作腾房，李某有权起诉要求郑某腾退房屋。此后李某依约支付了房款，2013年5月，李某取得房屋所有权证书。但郑某并不知晓其子岳某与李某买卖房屋之事。同年10月，李某诉至法院，要求郑某排除妨害，腾退房屋。

不同观点

本案的争议焦点是：取得房屋所有权的李某能否要求居住人郑某腾退房屋。第一种意见认为，李某有权要求郑某腾退房屋，因为李某已经取得涉诉房屋的所有权，得以请求他人排除妨害。第二种意见认为，李某无权要求郑某腾退房屋，因为郑某基于特定身份关系取得的居住权益可以对抗李某腾退房屋的请求权。

连线法官

笔者同意第二种意见，理由如下：1.郑某对涉诉房屋拥有居住权益在实践中，基于各种特定的法律关系而产生的居住权益已普遍存在。虽然我国目前法律层面的规范没有明确居住权的概念，但是对于一些特定的自然人，依然设置了诸多保护其居住权益的规范性条文。如老年人权益保障法、婚姻法解释(一)等。具体到本案，涉诉房屋虽然最初登记在岳某名下，但作为独生子，岳某在国内仅此一处房屋，而该房屋长期由郑某居住使用，郑某名下也没有其他房屋。郑某年事已高，涉诉房屋被出卖之后，郑某又未从岳某处得到其他赡养场所。从赡养义务的履行和公序良俗的法律原则出发，当可认定岳某的母亲郑某对于涉诉房屋具有居住使用的权益。作为房屋的买受人，李某在签订涉诉房屋的买卖合同时，明知出卖人岳某在国外居住，且涉诉房屋长期由郑某居住使用，但为了以较为优惠的价格购买该房屋，李某并未询问郑某是否还有其他住房，亦未在看房的过程中明确告知郑某房屋买卖的事实，而是在与岳某的双务合同中约定了“起诉郑某”的条款，因此，可以认定在购买涉诉房屋之初，李某就已经明知房屋存在腾退的风险，但依然签订了合同并办理了产权变更登记，对于在此交易过程中产生的风险，李某应当自行承担。综上，本案中，虽然李某通过买卖获得了房屋所有权，并与岳某在合同中作出了“起诉郑某”的约定，但郑某基于特定身份关系取得的居住性权益足以对抗李某的腾退房屋的请求权。来源：人民法院报第七版|史智军