预售房法院可以冻结吗(买房预存冻结)

商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。 　　二、法院的查封是否正确 　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中张某已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权，过户手续未完成张某没有过错，因此，对张某的房屋，法院不得查封。 　　综上所述，张某虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有，且对过户未完成没有过错，法院对其房屋进行查封值得商榷。

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商品预售房所有权转让需注意的法律问题

房地产市场中有一项重要的制度就是商品房预售许可制度，此举能加速建设资金周转、提高资金使用效率，但同时也意味着买房人将承担巨大的对方违约风险. 预售房网签备案的效力 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条和《城市商品房预售管理办法》第十条等有关商品房预售合同登记备案管理的规定,商品房预售合同备案制度系行政管理，属于公法调整的范畴,是房地产管理部门出于行政管理目的对商品房预售合同进行的备案，是行政机关对商品房预......

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