拆迁纠纷始于此，莫小看莫忽视！

在征地拆迁中，除却补偿标准不易协商一致外，最为常见引发纠纷的便是出自拆迁评估这一程序。

相关法律规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”

相信每位被拆迁人都曾在评估过程中遇到过这样的问题，就是明明自家的房屋面积那么大，拆迁方给出的评估报告中却显示的那么少，自己家的房屋明明是商住两用的，却只是按照住宅的性质来进行补偿，众多被拆迁人直呼不合理。双方常常因此闹得不可开交而矛盾丛生。那么，作为被拆迁人你可有曾想过为何自家房屋面积会变少？为何补偿的那么不合理？

律师根据多年的办案经验分析可能 是由于评估环节违法所导致，而造成拆迁评估环节违法的原因可能有以下几点：

一、房屋的性质与面积等认定错误

被拆迁房屋应当分为已登记房屋与未经登记房屋。对于已经登记的房屋在拆迁时应当按照权属证明上的性质、面积及用途来进行补偿。而很多地区的老旧房屋一般都未曾登记在册，在拆迁时便会有一些政府人员利用职权之便私自将其商住两用的房屋一刀切的认定为住宅，并且还有一些地区在未经实际测量的情况下直接估算房屋面积，导致被拆迁人们的补偿数额骤减，从而引发矛盾与纠纷。可以肯定的是，以上这些情况均不符合法律规定，若双方因此产生矛盾，被拆迁人是可以利用法律来进行维权的。

二、评估机构的选择

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

由此可见，无论协商是否成功，评估机构的选择权都在被拆迁人的手中，但在征收实践过程中，作为被拆迁人通常属于弱势的一方，在选择评估机构这一环节时，强势的拆迁方通常会插手来主导评估机构的选取。而这显然是不符合上述法律规定的，所以作为被拆迁人可以将此作为提高补偿的突破口。

三、评估的时间点易违法

一个征地拆迁项目想要安置完毕所有被拆迁人，所有的时间往往很漫长，长至七八年的亦有之，所以，何时评估显得尤为重要，而我国对此有明确的法律规定：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定：“被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日”。

所以，如果在未曾获得征收拆迁许可时拆迁方就对被拆迁人的房子予以评估，就明显违反了上述法律规定，特别值得提醒的是拆迁方此举将会导致评估报告无效哦。

另外，除了上述情况还有这样一种情况需要特别注意，有很大一部分的拆迁方往往在评估完毕签订拆迁补偿安置协议后便没有了下文，不知何时才会下发拆迁补偿，导致时间间隔较为久远。所以，对于此种情况，作为被拆迁人是可以拒绝初次评估，要求进行二次评估的。

四、评估报告的内容是否合法

评估报告中应当包含：

房屋的重置价值；

区位补偿价；

附属物价值和装修价值；

不包括：

搬家补助；

停产停业损失；

租赁价值和其他补偿。

其中区位补偿价具有极其的隐蔽性，往往成为评估公司评估不合理的重要因素，也是实践中产生纠纷最多的一项，各位被拆迁人应当注意。

《房地产估价规范》第八节规定估价报告应包括下列部分：

1、封面；

2、目录； 

3、致委托方函； 

4、估价师声明；

5、估价的假设和限制条件; 

6、估价结果报告； 

7、估价技术报告； 

8、附件。

法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

并且，众位被拆迁人应还要注意整体的房屋评估报告应当由负责此次征收项目评估的两名以上注册房地产估价师签字，不能以打印或者签章代替，并加盖评估机构的公章，以此可以查验看评估人员是否具有相应的估价资格证书；对于评估人员实地勘察记录，应注意是否由被征收人签字确认等等注意事项。

最后，律师提醒：对于有异议的评估结果，众位被拆迁人一定要在法律规定的10日期限进行复核；如果被拆迁人对复核的结果再有异议的，应当在规定的10日期限内向房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定。

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