买房尾款迟付半月，合同能否继续履行？

房产买卖合同签订后，买方依约向卖方支付了部分钱款，尾款未能在约定的时间支付，但买方在之后的半月之内凑够了尾款，具备继续履约的条件，这种情况下合同可否解除呢？

近日，福建省厦门市中级人民法院对该案作出二审判决：撤销一审判决，买方阿勤先向卖方阿联夫妻支付剩余购房款，阿联夫妻再将讼争房屋交付给阿勤并协助其办理过户手续。

案情

2015年7月21日，阿勤与阿联签订一份房地产买卖合同，购买登记在阿联名下总价410万元的一套房产，付款方式为签约时支付定金10万元，同年7月31日前向阿联支付购房款90万元，同年9月10日前支付购房款150万元，余额办理银行按揭。

签约后，阿勤依约向阿联支付了前两期购房款100万元，但未支付第三期购房款150万元。开发商于2015年9月18日向阿联交房，该房屋现已办理出一手产权证书。阿勤在2015年9月25日当日账户上的余额为150.7万元。阿勤夫妻关系名下没有房产，不属于限购对象。

因双方在履行过程中发生争议，阿勤诉至福建省厦门市湖里区人民法院，请求判令继续履行合同，交付涉案房产并协助其办理权属转移登记和按揭贷款手续，支付违约金。阿联亦提出反诉，请求解除房产买卖合同，没收购房定金10万元，退还已收的购房款90万元。

判决

湖里法院一审认为，阿联口头同意阿勤将支付第三期购房款150万元的时间由2015年9月10日变更为2015年9月25日。虽然阿联提出了新要约，要求加价，但阿勤未作出承诺，之后阿联已表示不再愿意履行合同，阿勤在2015年9月25日未支付购房款并不构成违约。涉案房屋系阿联在夫妻关系存续期间取得的财产，阿联的妻子杨某明确不承认涉案合同的效力，阿联出卖房屋的行为属于无权处分行为。法院判决解除双方合同，阿联向阿勤返还购房款90万元，驳回双方的其他诉讼请求。

一审后，阿勤不服，提出上诉。

　　厦门中院经审理认为，本案争议焦点在于阿勤与阿联所签合同能否继续履行。合同约定阿勤于2015年9月10日前支付购房款150万元，阿勤因资金周转原因，口头与阿联协商将支付该笔购房款的时间延至2015年9月25日。综合案情及双方的陈述主张，可以认定双方协商延期付款，而阿联要求加价20万元，双方未达成一致。根据银行凭证可以证明阿勤在2015年9月25日已备齐了该笔购房款，但阿联拒绝受领。阿勤未依约付款，构成违约，但并未达到致使阿联不能实现合同订立目的的程度，不构成根本违约。

　　关于阿联配偶是否知道或者应当知道售房事宜，法院认为，合同约定若发生房产纠纷或债务债权等概由阿联负责，阿联保证已征得所有产权共有人的同意才出售。本案经一审法院追加阿联妻子作为共同被告后，阿联才主张其妻不同意卖房，阿联夫妻没有证据证明其此前有向法院或阿勤提出不同意售房事宜。结合阿联对收到阿勤支付的100万元购房款去向的说明等，足以认定其妻知道或者应当知道讼争房屋出售事宜。

据此，厦门中院作出上述判决。

连线法官

合同解除要兼顾严守原则和鼓励交易原则

本案承办法官解析，合同解除是受到合同严守原则和鼓励交易原则限制实质约束的。一方违约时，如果符合法律规定的条件，另一方有权解除合同，然而，并不意味着一旦违约就必然解约，在有些情况下，如果非违约方在对方违约后愿意接受合同的履行或合同能够继续履行且对非违约方并无不利，则一旦违约即宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同法鼓励交易的目的。所以，对违约发生后的解除权，就应在法律上予以限制，合同法规定只有在一方根本违约时才能宣告解除合同。限制合同因违约而解除，有利于鼓励交易，并避免财产损失和浪费。本案中，阿勤已提供证据证明其具有履行能力且表示愿意按合同约定支付全部购房尾款，从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，法院判决房产买卖合同应当继续履行合情合理亦合法。

来源：人民法院报