如何转换为个人财产或共同财产

其中，房屋不仅本身价值大，而且在现实中大多数房屋的情形多样，且多为按揭房，那么在如何认定房产为夫妻共同财产以及如何分割房产问题就相对比较复杂，本文将以购买房屋的时间在婚前和婚后进行分析，希望对读者有所帮助。

一、夫妻一方婚前购买的房产，原则上属于夫妻个人财产

但通过约定或赠与可将该房产变更为夫妻共同财产或对方的个人财产

（一）约定为夫妻共同财产时，须注意：

1、该约定必须采用书面约定的方式；否则，在对方否认，乙方没有任何证据的情况下，该约定将毫无意义；

2、该约定只对夫妻双方有约束力，除第三人知道该约定的，否则不对夫妻以外的第三人有约定。

（二）赠与时，须注意：

1、赠与房产的一半，那么该房产属于夫妻共同财产；

2、赠与房产的全部，那么该房产属于另一方的个人财产；

3、在赠与的房产未经过转移登记或者变更登记的，购买房产的一方可以撤销该赠与，但经过公证的除外。

！！！要记住，赠与的话一定要登记或者公证哦！

（三）婚前一方付了首付款的按揭房，且房屋登记在其名下，婚后共同还贷，离婚时，该房会如何处理？

先由双方协议处理；协商不成时，人民法院可以判决该房产归登记人名下，对于夫妻另一方进行如下补偿：

1、尚未偿还的贷款归登记人的个人债务；

2、补偿的项目为婚后双方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，两部分一般按照下列方式进行计算：

（1）共同还贷支付的款项：简单来说就是婚后共同还贷的数额，应补偿一半给对方。比如婚后至离婚后，夫妻双方共同偿还10万元，那么对方应补偿的为5万元；

（2）相对应增值的数额：

首先我们要掌握以下几个要素：

结婚时房屋价格、房屋缴纳的其他费用（指的是因购房行为本身涉及的成本，比如关于房屋的各种税，不包括物业费和公共维修金等房屋长期使用产生的费用）、婚后至离婚时共同偿还的贷款本金及利息、离婚时房屋的价格。

共同还贷相对应的增值数额=夫妻共同还贷部分不动产升值率（是用不动现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他比如契税、印花税、营业税、评估费等费用）。

一个例子，让你明白怎么计算：比如男方婚前购买一套房产，当时价格为18万元，付首付8万元，贷款10万元，契税等费用1万元，婚前男方还贷本息5万元；结婚时房屋价格41万元；婚后共同还剩余贷款本息10万元（本金7万元，利息3万元）；离婚时房屋价值90万元，那么房屋增值率：离婚时房屋价值90万元/（结婚时房屋价格41万元+婚后还息3万元+契税1万元）=200%，婚后共同还贷的增值数额为10万元200%=20万元，男方应补偿增值数额的一半给女方，即10万元。

以上，（1）+（2）的金额为应补偿的金额。

3、在第2计算得出数额的基础上，照顾子女和女方权益。

注意！！！！如果离婚时房贷未还清的，未还清的房贷属于产权登记人的个人债务。 二、婚后一方购买的房产，除非有明确约定外，否则一般为夫妻共同财产

特殊情形：1、婚后一方父母出资为其子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对其子女的个人赠与，是其子女的个人财产，不属于夫妻共同财产；

2、双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为夫妻双方按份共有（按照双方父母的出资比例）

大多数普通家庭只有一套住宅房产，当离婚时，就不可避免地成为离婚双方必争的财产，但往往由于自己结婚时对财产的毫不在乎导致离婚时的人财两空。所以，结婚财产须谨慎，以免离婚两手空。