二手房买卖如何防范定金陷阱

一、定金类型

1、立约定金。

以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之后拒绝签订主合同的，应当承担定金罚则。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

2、成-约定金。

以定金交付作为主合同成立或生效要件，不交付定金，主合同不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺设立分公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。”甲同意。双方于2月1日签订买卖合同，合同中有一条款约定：“甲必须在3月1日之前交付乙定金20万元，否则合同不生效。”后来甲在2月15日就交付乙定金20万元。问该合同是否生效?何时生效?回答是合同生效，生效日为2月15日。

3、解约定金。

定金交付后，一方解除主合同的，必须以承担定金罚则为代价。例：2004年12月初，甲急需资金周转，委托房地产中介公司挂牌出售房屋。乙看中这套房，总价200万元。双方签订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金20万元和首付款70万元，余款于2004年12月底双方在房地产交易中心办理登记时付清。乙于2天内付清了以上两笔款。然而2004年12月周围房价猛涨，甲后悔，故意违约，不愿办理过户登记。乙大怒，提出双倍返还定金40万元和70万元的首付款。经磋商，甲乙同意解除合同，但甲须双倍返还定金。

法律依据：最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第117规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。

4、违约定金。

违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定，致使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。实践中违约定金是最常见的定金种类，而某些中介公司恰恰利用该定金罚则从中设置陷阱，诱使当事人上当。

二、陷阱防范

陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利用上下家信息的不对称，获得定金。

例：某中介公司获得一房源信息，卖方的委托价格是100万元，中介公司与上家签订了居间协议，并以定金条款2万元锁定卖方;然后中介机构寻找到一买方，买方愿以110万元买进该房，中介机构同样以定金条款2万元锁定买方;最后中介机构又找到卖方，谎称找到新买家，愿以110万元买进，建议卖方单方违约，双倍返还定金给中介机构。这样，卖家误以为自己尽管承担了2万元的定金责任，但却以高于原心理价10万元卖出该房，对中介机构感激不尽。由于买卖双方各自和中介机构签订居间协议，上下家不见面，故中介机构很轻松的获利2万元。

陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居间合同的标的混同于房地产买卖合同的标的。

事实上，房地产经纪机构履行的是居间合同，而房地产买卖中的买卖双方履行的是买卖合同。标的物的价格不同，定金的幅度当然不同。例：某女士到一房地产中介机构看房时相中了一套总价为100万元的二手房。按合同，该女士欣然交付了定金2万元。一星期后，该女士因另有所好看中了其它房子，不想买下该房并要取回定金2万元。房地产中介公司断然回绝，声称不履行合同，就得收取总价100万元的20%定金，既20万元。

分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何种性质的合同，假如相对人是中介公司签订的就是居间合同，假如相对人是出卖人签订的就是买卖合同。居间合同和买卖合同是两类完全不同性质的合同。前者提供的是服务(劳务)合同，后者是转移所有权的合同。二者区别大相径庭，与标的物的价格相关的定金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各1%的标准，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金应是2000元。至于该女士如与出卖人签订的是买卖合同，出卖人要收取20万元定金更是荒唐。按我国法律有关规定，约定定金金额与实际交付额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是2万元，就以2万元为准。故该女士应承担2万元的定金责任。

陷阱之三：买卖双方在与中介公司签订的居间合同中约定，如因一方的原因而交易不成，中介公司就从上家或下家的双倍返还的定金中提取一定比例作为报酬。

例：甲女和乙男在签订房屋买卖合同时，甲女作为买方支付给乙男8万元定金。定金支付后，由于房价节节攀升，乙男后悔，解除了合同并双倍返还定金。根据居间协议甲女就得从获得的8万元定金中交付4万元定金给中介机构作为报酬。

分析：中介公司获得4万元定金是于法无据的。根据《合同法》424、425、426条的有关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间成功的，有报酬请求权，但居间费用自理;居间失败的，无报酬请求权，但可向委托人主张居间的必要费用，如：通讯费、交通费等。因此，甲女交付4万元定金给中介公司作为报酬是没有法律依据的。

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