投资新风口：地产物业类基金价值凸显

目前，我国现今的城镇化水平（57%），与世界水平（65%）的城镇化率仍有一定距离，参照日本、美国房地产泡沫时期的城镇化比例（75%），我国的房地产市场暂时没有太大的下行风险。

经过连续三年的加强版调控，库存风险已经解除，估值约束被解开，行业逐步迈入龙头快进、多寡头竞争的态势，优质公司稀缺性提升，将逐步从估值折价到估值溢价转变。

因此可以推测，在当下，房企将会有两个新红利方向：

1、租赁。中央从一个新的角度去思考房地产管理以及居民居住问题，从第一批试点再到各个地方的租赁政策，随着政府的鼓励培育，大型的租赁企业、机构渗透率有望提升，市场潜力巨大。

2、地产证券化。建立房地产信托投资基金（REIT）是房地产证券化的重要手段，目前来看，租赁房和雄安建设都积极提到利用REITs，随着资管行业的陆续推出，将成为房地产行业最大的红利。房地产信托投资基金，简称REITs，是房地产证券化的重要手段，可以将市场上流动性较低的非证券形态的房地产直接转化为资本市场上的证券资产。

目前，房企在政策导向、消费升级和产业链协同作用中初步探明了未来发展方向，并坚定深入到长租公寓、养老地产、城市更新等人民日益需求强烈的业务板块中。

以史为鉴，地产红利结束后，地产物业类基金红利凸显。

对比美国同类时期，在1968—1974年，美国房地产基金以年均增速45%的速度飞速发展，正好也是美国取消利率管制的前几年，在缺乏高收益投资渠道的当时，居民对高收益品种的追求使得已经有雏形的房地产基金开始出现增长。

当下，在中国利率市场化接近尾声，金融产品收益率持续下行的环境中，居民财产性投资需求需要一个出口得到满足，但是此时，房地产物业类相关投资基金的产生正好可以解决这一问题。

在国际市场上，投资人一般通过三种途径投资房地产：1、直接投资开发房地产；2、在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；3、在非公开市场上通过基金投资房地产。

私募房地产基金属于第三类。区别于直接投资实物房地产和公开市场投资，投资私募房地产基金的利润来源中既包含土地增值，也包含开发环节利润，而前两者利润或仅源自房产增值，或仅源自开发利润带来的公司股价上涨。

同时，地产基金的投资可规避直接购房的诸多尴尬，例如缺乏专业眼光，四处看房身心疲惫，一次投入成本多生活压力大，房子变现渠道单一等，再叠加楼市严控局面令购房难度陡增，大多数“购房观望族”可能只能继续观望了。房地产基金凭借专业管理，可以有效解决上述困扰。

正如万科总裁郁亮所说，“中国房地产行业已进入到白银时代。”如果说，在黄金时代就是配置房产的话，那么白银时代，就需要精挑细选，把握房地产基金的战略性投资机会。