一房两卖，两份合同的效力的认定

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【法律分析】

　　一房两卖的行为本身是违反诚实信用原则的。卖主在第一次卖房屋所签的买卖合同符合《合同法》所要求的意思表示真实和内容合法这两个要件时，就应认定该买卖合同已经生效，而不论该房屋是否已办理过户手续。卖主跟第三人所签的再次转卖房屋的合同的效力，则要分情况：(1)第三人是善意第三人，即他并不知道该卖主已经签过买卖房屋的合同了，并且该房屋的转让已经过户了。那么就认定第二份合同有效，该房屋的所有权归第三人。第一次合同的买主只能向买主要求不履行合同的违约赔偿。(2)第三人明知卖主与其他人已经签订合同了，仍然与卖主签订买卖合同，则该合同无效。

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【案情简介】

　　陈先生与刘先生于2017年11月17日签订房屋买卖合同，《合同》约定，陈先生将名下的房屋卖给刘先生，当时陈先生的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明陈先生房产证办好后立即过户。合同签订后，刘先生将房款115万元交给陈先生，陈先生将房屋交付给刘先生居住使用。2018年2月，刘先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求陈先生办理过户手续，但陈先生想反悔，认为房屋涨价了，刘先生应该给加钱，刘先生不同意。此后，陈先生以种种理由拒绝办理过户手续。于是刘先生向人民法院起诉，要求陈先生履行合同，协助刘先生办理过户手处。法院就此案做出判决，判令被告于判决生效后10日内办理房屋的所有权过户手续。因陈先生拒不履行该生效判决，刘先生申请法院强制执行。

　　法院在强制执行过程中，竟发现陈先生已将房屋以145万元的价格卖给王先生，且王先生已拿到房产证。为此，刘先生又以陈先生、王先生二人为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认陈先生与王先生签订的买卖合同无效。法院认为：王先生在知道该房屋已出售给陈先生的情况下，仍与陈先生签订房屋买卖合同。故陈先生与王先生签订的房屋买卖合同无效，陈先生与王先生应将房屋的所有权转移给刘先生。

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【案例分析】

　　刘先生与陈先生签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告陈先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告王先生，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。

04【提醒】

　　买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。

来源：房产纠纷法律服务部