逾期交付责任 霸王（逾期交付是谁的责任）

您好，
一、哪些情况属于逾期交房？
1、房屋质量有问题
如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等，此类质量争议不应当影响交付的完成，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，其并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。
交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

2、装饰和设备不合约定。
买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。
房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此拒绝收房。
我们认为，材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》第62条确定。
装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。
交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受并要求开发商承担逾期责任。

3、配套设施迟延或者交付不能。
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化等。
基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。
公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准，销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、房屋相关资料不完备。
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
出卖人未提供上述资料时，买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。

5、所涉商品房经“四方”竣工验收合格。
对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的，购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，应当确认房屋交付行为有效，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。
我们认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，并且该房屋经过竣工验收，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。

6、该商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商即通知购房人接受房屋。
我们认为，首先，开发商有违诚信用原则;其次，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定，属于一种欺诈行为，对于从事欺诈的人，应当让他承担相应的不利后果;最后，从有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益和促进社会的公平正义角度，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。
因此，购房人在接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任，如此才能促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

二、逾期交房的责任怎样认定？
如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格，应当确认房屋交付行为无效，开发商应承担违约责任。

1、违约金调整中的举证责任分配
根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。
而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。
另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。

笔者认为，首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。
在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。
但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。
其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。
但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。
因此，第一种观点实不足取。

在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，某康公司认为约定的违约金过高，便应当由某康公司对约定的违约金过分高于给李某勤造成的损失承担举证责任。
一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给李某勤造成具体损失金额的情况下，应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据，而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任，存在不当之处。
对此，二审法院予以明确。

2、逾期交房给购房者造成损失的认定
在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。
然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。

那么，究竟该如何认定开发商逾期交房给购房者造成的损失呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。
之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。
因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。
因此，如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金，并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据，人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。

但是亦应当注意，将同地段同类房屋的租金标准作为认定损失大小的依据，实系在逾期交房所产生的损失难以衡量的情况下，不得已而采取的一种方法。
通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种“推定”。

如果你只是验房，未签订前期物业服务合同。
业主就没有什么责任。
如果你验房后签订了合同就表明你已经验房合格，就不存在逾期交付的问题。
（开发商在售房合同规定的交房日期内交房的就不算逾期。
）最多有质量问题。
联系业主找开发商维修就行。

我国海商法对迟延交付货物的规定主要是第五十条，条文如下： 第五十条 货物未能在明确约定的时间内，在约定的卸货港交付的，为迟延交付。
除依照本章规定承运人不负赔偿责任的情形外，由于承运人的过失，致使货物因迟延交付而灭失或者损坏的，承运人应当负赔偿责任。
除依照本章规定承运人不负赔偿责任的情形外，由于承运人的过失，致使货物因迟延交付而遭受经济损失的，即使货物没有灭失或者损坏，承运人仍然应当负赔偿责任。
承运人未能在本条第一款规定的时间届满六十日内交付货物，有权对货物灭失提出赔偿请求的人可以认为货物已经灭失。
第一款是定义，第二款和第三款是责任，第四款是迟延交付达到一定期限的后果，其实也可以认为是责任，就是按照灭失来索赔了，还是责任。
遗憾的是我国海商法对于没有约定交付时间的货物没有相应的规定，直接照搬合同法第六十一条的规定来做或者按照运输合同的约定来定，也不甚合理。
另外，关于赔偿责任的问题，还有其他规定，主要是下列条文： 第五十四条 货物的灭失、损坏或者迟延交付是由于承运人或者承运人的受雇人、代理人的不能免除赔偿责任的原因和其他原因共同造成的，承运人仅在其不能免除赔偿责任的范围内负赔偿责任；但是，承运人对其他原因造成的灭失、损坏或者迟延交付应当负举证责任。
【免责和举证责任】 第五十七条 承运人对货物因迟延交付造成经济损失的赔偿限额，为所迟延交付的货物的运费数额。
货物的灭失或者损坏和迟延交付同时发生的，承运人的赔偿责任限额适用本法第五十六条第一款规定的限额。
【赔偿责任限额】 第五十九条 经证明，货物的灭失、损坏或者迟延交付是由于承运人的故意或者明知可能造成损失而轻率地作为或者不作为造成的，承运人不得援用本法第五十六条或者第五十七条限制赔偿责任的规定。
经证明，货物的灭失、损坏或者迟延交付是由于承运人的受雇人、代理人的故意或者明知可能造成损失而轻率地作为或者不作为造成的，承运人的受雇人或者代理人不得援用本法第五十六条或者第五十七条限制赔偿责任的规定。
【这是关于限制赔偿责任丧失的规定】 第六十条 承运人将货物运输或者部分运输委托给实际承运人履行的，承运人仍然应当依照本章规定对全部运输负责。
对实际承运人承担的运输，承运人应当对实际承运人的行为或者实际承运人的受雇人、代理人在受雇或者受委托的范围内的行为负责。
虽有前款规定，在海上运输合同中明确约定合同所包括的特定的部分运输由承运人以外的指定的实际承运人履行的，合同可以同时约定，货物在指定的实际承运人掌管期间发生的灭失、损坏或者迟延交付，承运人不负赔偿责任。
【对既有契约承运人又有实际承运人的情况下赔偿责任的规定】

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