开发商不能开具发票导致买受人无法在转移登记环节交税的，税务机关可以凭生效文书确认的价格征缴房地产交易

案情简介：

2010年11月4日，原告李超群（出借人）与被告济南某开发公司（借款人）签订借款协议，约定原告李超群向被告被告济南某房地产开发有限公司出借人民币2000万元，借期一年。借款到期后，开发公司不能偿还贷款。2014年10月1日，双方签订抵顶协议，约定开发公司将其开发的2幢西101、102、103、104、105、106、107、108，3幢西102、103号共计十套房产抵顶给原告李超群，用于抵顶上述本息，被告开发公司于上述协议签订之日将上述房产交付原告李超群。

2022年1月20日，上述十套房产办理首次登记。原告李超群多次提出办理转移登记，但被告开发公司称已经被税务机关列为非正常户，无法开具购房发票，故无法缴纳房地产交易税费，无法办理转移登记。

裁判要旨：

一、当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

二、开发商不能开具发票导致买受人无法在转移登记环节交税时，税务机关可以凭生效文书确认的价格征缴房地产交易税费。

律师解析：

本案涉及两个问题，一个是抵顶协议的效力问题，一个是公司以被税务机关列为非正常户，如何缴纳房地产转移登记税费的问题。

一、抵顶协议的效力。

抵顶协议的效力在实践中争议很大，九民会议纪要对此进行了统一规定。法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。

经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”第45条规定：“【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”

本案中抵顶协议达成于借款合同届满后多年，且房产已经交付债权人使用，未发现恶意损害第三人合法权益等情形，故人民法院认定抵顶协议有效。

二、公司已经被税务机关列为非正常户，如何缴纳房地产转移登记税费。

《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告国家税务总局公告（2015年第67号）》规定：根据房地产权属转移契税征管中遇到的实际情况，现将下列情形契税纳税申报有关问题公告如下：“一、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

二、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。”

律师接受原告李超群委托后，向人民法院提起诉讼，请求判令被告开发公司协助原告李超群，将上述十套房产转移登记至原告李超群名下。后双方达成调解协议，人民法院出具民事调解书，即被告公司协助原告李超群将涉案房产转移登记至原告李超群名下，同时在调解书上载明了每套房产抵顶的数额。

需要特别说明的是，根据最高院民事调解书的书写模板，调解书没有“经本院审理查明”，故实践中税务机关纳税的依据为“原告诉称”和调解主文。作为原告代理人，必须将税务机关的关心的法律关系、价格、坐落等基本信息在民事起诉状中写清楚，以便人民法院表述。

三、本案的关键是在开发商不能开具发票时，税局机关可以根据生效法律文书中确认的价格征税，同时不动产登记机关可以根据生效法律文书办理转移登记，同样的情形亦经常出现在法拍房中。本案在调解书的履行环节，税务机关提出开发商因不能开具发票，故不能缴纳企业所得税等税费，所以不能收取房地产转移登记税费。

原告代理人认为，企业所得税等税费并非房地产转移登记税费，税务机关可以做出征税决定并通过申请非诉强制执行方式征税；执行不能的，人民法院出具将出具终本裁定，待开发商有执行能力时恢复执行。多次沟通后，原告顺利交税并办理了涉案房产的转移登记手续。作为买受人，原告缴纳的税费为契税和印花税。