商品房的拍卖合同纠纷案例

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案情简要

拍卖公司受被告A房开公司的委托，公开出让商品房，其中包括原告甲某竞中的商品房。甲某按照出让公告中规定的报名时间缴纳了20万元保证金，获得拍卖资格，并以925万竞拍得涉案房屋，并于当天与被告A房开公司签订《成交确认书》。原告甲某对房屋进行细致考察后，发现房屋存在诸多质量问题及其他瑕疵，致使原告甲某订约目的无法实现，故提起诉讼要求撤销《成交确认书》，并返还保证金。

被告A房开公司认为，原告甲某签订《成交确认书》后，并未按约至被告处缴纳成交款及签订《商品房买卖合同》。后拍卖公司征得被告房开公司同意后将涉案房屋进行再次拍卖，再次拍卖成交价为805万元，即两次拍卖差价为120万元。故被告A房开公司提起反诉要求原告承担两次拍卖差价的补足及支付第一次拍卖佣金的责任。

相关法条

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《拍卖法》第39、61条

《合同法》第39、40、173条

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裁判结果

一、原告甲某（反诉被告）向被告A房开公司（反诉原告）支付两次拍卖剩余差价100万元（已扣除20万元履约保证金）及第一次拍卖佣金；

二、驳回原告甲某（反诉被告）的诉讼请求；

三、驳回被告A房开公司（反诉原告）的其他诉讼请求；

裁判理由

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原告甲某与被告A房开公司签订的《成交确认书》系经合法的拍卖程序竞拍后签署，系各方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效。原告主张涉案房屋存在质量问题及瑕疵，构成对涉案房屋的重大误解故要求撤销上述《成交确认书》,为证明其上述主张，原告提供涉案房屋的照片。本院认为,原告甲某提供的照片无法反映涉案房屋存在的瑕疵足以影响到房屋的交付使用，且被告A房开公司《出让规则》中明确标的物以现状出让，竞买人应事先了解标的物的现状，竞买人一旦缴纳保证金及办理相关手续即表明其已了解标的物的情况并认可，愿意承担一切责任。在《出让公告》的重要提示一栏明确标明看房的联系方式及看房接待地址，已经告知了原告了解拍卖标的物的途径和方式，原告提供的照片中反映的涉案房屋的瑕疵问题，都能从外观上反映出来,原告亦自行去涉案房屋现场查看过房屋的状况，故其对涉案房屋应是清楚了解的，因此，原告主张对涉案房屋存在重大误解做要求撤销上述《成交确认书》，进而要求返还保证金及要求支付利息损失，依据不足，本院不予支持。

按照《成交确认书》的约定，原告应在约定期限内至被告A房开公司处签订《商品房买卖合同》，但原告未在上述期限内与被告A房开公司签订《商品房买卖合同》，经被告A房开公司催告后仍拒不签订《商品房买卖合同》，拍卖人根据《拍卖法》第三十九条的规定征得委托人的同意后将涉案房屋进行再次拍卖，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及不足差价。现再次拍卖的成交价格为805 万元，故原告应补足两次拍卖的差价100万元（已扣除原告已付的保证金部分）并支付第一次拍卖的佣金。

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案件延伸

拍卖人瑕疵担保免责声明对重大误解适用的影响

若出现重大误解与瑕疵担保竞合时，基于拍卖合同特殊的瑕疵担保规则，至少在拍卖合同中瑕疵担保责任应当优先于重大误解。基于重大误解而撤销合同的权利是一项法定权利，如果不是基于特殊的缘由，假设一般的格式条款对非格式条款提供方因重大误解而撤销合同的权利进行限制，那么应当认为这类格式条款属于无效条款。然而瑕疵担保免责声明同样作为一项法定权利并不受《合同法》有关格式条款无效情形的影响。此外，根据《拍卖法》的文义，也可以将瑕疵担保免责声明理解为一种单方法律行为，只要拍卖人在法律规定的时限内以符合法律规定的方式作出即发生效力，并不需要买受人或其他竞买人就此与拍卖人达成合意，甚至也不需要这一声明实际送达买受人。前述两种角度均能得出这样一个结论，在买受人对拍品瑕疵存在误解而拍卖人基于在先的瑕疵担保免责声明是不需要承担这种瑕疵担保责任的情况下，如果允许买受人因重大误解而撤销合同，则会使得瑕疵担保免责丧失其法定效力。为避免这一情况的出现，在两种制度存在竞合的情况下优先适用瑕疵担保责任是必要的。

来源：网络