购房逾期付款的违约金

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当根据违约金超过造成损失的30%的事实适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。
第十七条商品房买卖合同未约定违约金的数额或者损失赔偿的计算方法。违约金或者损失赔偿金的数额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未支付的购房总价款，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋的租金标准确定逾期交付期间的租金。

参考:购房人与开发商签订商品房买卖合同，约定购房付款方式。
在许多情况下，买方通过贷款抵押的方式支付货款。本案中，购房人已经从银行贷款支付了购房款，付款已经完成，不存在延期付款的问题。
买受人与贷款银行之间存在贷款法律关系。
买受人与开发商以全款或分期付款方式订立商品房买卖合同的，会出现房款支付时间的问题。如果买家延迟支付房款，如何计算损失？【/br/】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，对违约金的数额或者损失赔偿的计算方法没有约定。逾期付款的，按照未支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。
因此分为两种情况:
第一种情况:合同对逾期支付购房款的违约责任有约定的，按照约定计算。

商品房买卖合同一般是按照示范合同订立和签订的。多数情况下会约定逾期支付购房款的违约责任。比如逾期支付购房款，按逾期付款日万分之五的比例支付违约金。
在这种情况下，违约金的计算方法是明确的，应当按照合同履行。

第二种情况:合同中没有约定违约金的数额或者计算方法。

按照未支付的购房总价款计算，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准。

2.约定的逾期交货违约金必须按合同约定支付。除非开发商有免责事由，如合同约定的地震、战争等不可抗力原因，且已尽到及时告知义务，否则可以不承担逾期交付的违约责任；【/h/】未明确约定逾期交付违约金如何计算的，按照逾期交付期间相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的买受人所购同地段同类房屋的租金标准确定；开发商逾期交房没有免责的，开发商应当承担商品房逾期交房的责任，包括开发商支付逾期违约金和买受人在一定条件下达到一定期限时解除合同的权利。
通常在商品房预售合同中，约定了开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件以及买受人解除合同的条件，故应在合同中约定。
三、商品房销售中，面积误差比绝对值为3%(含3%)。
根据司法解释，房地产开发商交付的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不一致。合同有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格结算。如果买方要求解除合同，法律不予支持。
面积误差比绝对值超过3%的，买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息的，应予支持。
买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买受人。
第四，房产中介恶意欺诈将承担惩罚性赔偿责任。
司法解释第九条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同，有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已支付的房价款、利息并赔偿损失， 并可以要求房地产开发企业承担不超过已付房价款一倍的赔偿责任:故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许可证明的； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或者房屋已进行拆迁补偿安置的事实。
司法解释不适用于五、三类房屋。
政府组织建设的三类保障性住房，通过公有住房改革出售的房改房、单位集资建房和个人所有的私有住房不能自由买卖，其交易受国家政策调整，不适用司法解释。
司法解释明确将其调整范围限定为商品房买卖。六。如果房屋质量太差，可以解除合同或者要求开发商负责及时维修。
司法解释规定，已购商品房因质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。
同时，交付使用的房屋存在质量问题的，房地产开发企业应当承担保修期内的维修责任；房地产开发企业在合理期限内拒绝维修或者拖延维修的，买受人可以自行维修或者委托他人维修。
修缮费用和修缮期间造成的其他损失，由房地产开发企业承担。
(因房屋主体结构不能交付，或者房屋交付后，经核实房屋主体结构质量确实不合格，买受人请求解除合同并赔偿损失的，人民法院也应当支持)。
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