以虚假意思表示签订的合同效力

2019年8月双方签订《房屋买卖协议》，约定将张三名下的房屋以400万元的价格出售给李四，同日，双方又签订一份协议书，约定张三将房屋过户至李四名下（实际房产所有权归张三所有），由李四出面将该房产做抵押贷款，所贷之款由李四使用，李四每月向张三支付4000元使用费。

合同签订当日，双方办理了房屋产权过户手续。2021年，张三以双方签订的《房屋买卖协议》无效为由向法院请求确认《房屋买卖协议》无效。

民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案中双方签订《房屋买卖协议》的时间为2019年，发生在民法典实施之前，因此应当适用《合同法》以及《民法总则》的相关规定。

其中《合同法》中关于合同无效的规定有：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。显然本案中的《房屋买卖协议》不属于以上任何一种情形，那这是否意味着《房屋买卖协议》有效呢？ 答案不是的，《民法总则》中规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中张三与李四签订《房屋买卖协议》的真实目的并非买卖房屋，而是李四为了获得贷款，双方的该行为属于以虚假意思表示实施的民事法律行为，应当认定无效，行为无效，即双方签署的《房屋买卖协议》亦无效，因此人民法院最终判决张三与李四签订的《房屋买卖协议》无效。