商品预售房所有权转让需注意的法律问题

预售房网签备案的效力

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条和《城市商品房预售管理办法》第十条等有关商品房预售合同登记备案管理的规定,商品房预售合同备案制度系行政管理，属于公法调整的范畴,是房地产管理部门出于行政管理目的对商品房预售合同进行的备案，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段,商品房预售合同登记备案管理制度只是对该合同的确认和记录,对合同本身的涉及的物权效力不产生任何影响,预售备案登记不等同于预告登记，并不当然产生物权或准物权效力。因此，经过网签备案的预售房所有权仍属于办理了初始登记的开发商。

预告登记的效力

预告登记是当事人签订该商品房买卖合同时，买房人为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请，以制约开发商把已出售的房屋再次出售或进行抵押而作的预告登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款第一项规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。 预售房所有权移转时间

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。结合最高院关于预售房屋网签备案登记及预告登记等的物权效力均不予认定，因此，预售房的所有权移转必须经办理登记后方发生物权效力。

而对于房屋买受人非因自身原因未办理过户登记，根据最高法民终215号案例中对房屋买受人非因自身原因未办理过户登记的理解，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。但最高院只是以此作为该条件的理解，对于房屋的所有权问题，仍然是依据《民法典》第二百零九条和第二百一十五条的规定，认定当事人之间签订的房屋买卖合同虽然合法有效，但该行为不能直接产生物权变动的法律效果。因此买房人须办理物权登记方可取得预售房屋的所有权。