海外购房法律法规(关于进一步规范境外个人购房机构和管理的通知)

1.关于进一步规范境外个人购房机构和管理的通知

关于进一步规范境外个人购房机构和管理的通知

各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：

为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：

一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。

2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

四、境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发47号）办理。

外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。

六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发，并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。

2.中国人在海外购房的流程有哪些

在这里我拿仲量联行提供的资料，以美国为例，讲一下中国人在海外买房的流程：1.买卖要约 （Offer）：买方向卖方提出报价，在卖方接受买方的要约后，可以说买卖要约已经形成。

2. 房屋检验 （Home Inspection）： 买方可以在卖家接受报价后聘请有执照的验屋师对房子进行检验。3. 房屋买卖合同 （Purchase and Sale Agreement）：如果买方的要约（Offer）是由经纪人帮买方准备的话，买方必须要确认要约，所以签订要约（Offer）后买方应及时联系买方的律师；4. 房屋贷款 （Mortgage）： 如果签订买卖合同后，买方就可以申请贷款了；5. 房屋产权调查 （Title Search）：签订买卖合同后，买方的律师会找专业人士对房屋产权进行调查，确认卖方有权出售该房产，同时确保房屋产权没有任何瑕疵；6. 过户 （Closing）：贷款批准，以及产权没有问题后，买方的律师，卖方律师，以及贷款方，会协调安排过户的时间和地点；7. 过户后事宜 （Post-Closing）：本律师事务所会在每一个房产过户时，为买方提供书面的“过户后需知”，以提醒买方过户后应注意事项。

3.境外人员国内购房政策有哪些调整

部分政策调整内容包括：外商投资房地产企业，境外机构、个人购房。

调整细则如下： 1、外商投注册资本和投资总额比例，参照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行； 2、取消“外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金”政策； 3、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。 若果是实施限购政策的城市，外籍人士购房需遵守当地购房政策； 4、有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。

外商可按规定直接到银行办理相关外汇登记。 外籍人士购房政策、购房资格 目前，外籍人士在华购房实施《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号），相关境外机构和个人购房管理如下： 1、只能购买一套用于自住的住房。

在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（另有规定的除外）。 2、外籍人办理房屋产权登记时，需要检查相关材料、验证购房人持有房屋情况，另外以下材料需要具备： ①有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明； ②境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

3、购房结汇需要按《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）执行：审核提交的申请材料，若符合规定的，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

4.海外房产投资有哪些注意事项或者风险

?外资产配置这个名词对于目前很多中国家庭来说正在从陌生向熟悉转变，但实际上，发达国家家庭的?外资产配置比例约为15%，某些国家甚至更高。而中国家庭的?外资产配置目前仅为4%~5%，落后发达国家近十个百分点，仍有很大的提升空间。也有财富管理机构表示，国内高净值人士投资海?外房产的需求真实存在，而这也成为这类机构迫切需要找准方向的一个领域。

对于投资目的而言的?外房产投资的选择，主要在以下五个国家：

美国

特点：风险低、收益稳定、回报率高、制度完善

根据仲量联行统计数据显示，中国投资商2016年年在国际不不动产市场共投资326亿美元。其中46%(151亿美元)在美国投资，最主要的投资地为纽约。

从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。

此外，与中国最大区别就是，美国一二级市场并重，其中二级市场更更为活跃。这就保障了了我们投资美国房产日后可以轻松出售。而且完善的法律律让投资者更更为放心。

英国

特点：供不不应求、收益稳定、以房养学、政策利利好

近期，普华永道对全球30个国际大都市（包括北京和上海）进行了各项指标的排名，名为“机会之城”，其中，伦敦综合排名第一，这并非浪得虚名，英国房产的优势非常明显。

英国因为新土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供不应求的状态，物以稀为贵，据中国行业研究网统计，伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%。

澳洲

特点：市场稳定、永久产权、贷款灵活、投资门槛低

2015-2016是过去7年年中澳元汇率最低的时刻，也因此，澳洲在这两年成了了全球房产投资者追捧的市场。

澳洲房产发展已有百年，澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场。作为一个资本主义国家，私有制是经济基础，法律律规定业主拥有永久土地所有权，不存在遗产税，这是澳洲房产最为诱人的地方。而且，澳洲对海外投资者非常友好，投资人只需首付和海外收入证明，便可以通过澳洲当地银行贷款。并且房市租金回报率非常可观，每个星期的租金回报基本能覆盖银行贷款利息，达到以租养房的目的。

日本

特点：质高价低、永久产权、回报率高、租赁活跃

投资日本房产最大的优势除了了产权是永久性的，还可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容易获得投资经营签证。日本的房屋通常有专门的管理理公司代管出租事宜，这让远在国内的投资客非常省心。

德国

特点：稳健上升、升值空间大、低风险率、前景良好

德国房产市场被英国《金金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到金融危机的任何影响。

根据《全球房地产指南》显示的各国黄金金地段房价，相比中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。根据仲量联行2016年年数据显示，过去3年年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市

进行了组合投资交易（39%）。

美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛洛杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

在投资房地产的时候，环境、风土人情、法律、税制、政治等等，也是非常重要的因素。

但同时，国内投资房产的一套办法未必能在当地完完全全地复制。投资?外房地产一定要做足功课，可以上华人地产网等网站多搜集?一些关于想要投资的房产地段的具体信息，或者找个靠谱的地产中介也是一个不错的选择

5.我国法律对于国外投资房地产是否允许

目前我国法律已经明确有资格境外机构和个人可在国内购房。

住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确有资格境外机构和个人可在国内购房。除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。

《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

同时，《通知》规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

6.成都今起执行境外个人购房新政

成都今起执行境外个人购房新政

办理房屋产权时须出具更规范的材料手续

填写唯一自住或实际办公所需的承诺书

出具在境内工作超过一年的证明（港澳台居民和华侨出具在境内工作、学习和居留的证明）

从今天起，我市将正式按照国家相关部委出台的有关规范境外机构和个人购房管理规定中的要求，执行新的境外机构、个人购房标准和手续流程。昨日，成都市城乡房产管理局出台关于执行《进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的通知，就新规执行的时间、要求以及手续标准文体进行了全面的界定。凡境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

成都今日起执行新政策

据了解，11月4日，住房和城乡建设部出台《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

我市昨日下发通知，开始执行境外人士购房新政。“执行新政需要一个时间临界点，这个临界点就是11月18日。以前的按照老办法执行，以后的按照新政执行。”市房管局产权监理处相关负责人解释，已预售商品房以商品房预售合同备案时间、商品房现房销售及二手房买卖房屋以登记受理时间为准，在今天及以后发生的，按照新政执行。

须出具更规范的材料手续

今天起，成都对境外机构和个人购房管理执行新的国家规范标准，境外个人和机构在成都购房，办理房屋产权时必须出具更加规范的材料手续，并填写包括购置房屋地点、用途、建筑面积等内容在内的唯一自住或实际办公所需的承诺书。《通知》中明确规定，各开发企业和各房产经纪机构，在销售房屋及商品房预售合同备案时，应查验《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定的相关材料及证明，并对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知以及必要风险提示。

出具境内工作超1年的证明

相关负责人强调，境外个人购房时，需查验有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。与此同时，《通知》同时也下发了针对境外个人《关于所购房屋为境内唯一自用房屋承诺书》和机构《关于所购房屋为实际办公所需的承诺书》的两份承诺书。“无论是境外个人还是机构购房，都需要书面承诺。”负责人说道。