逾期交房未约定违约责任(逾期未交房款违约金)

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以参照下列标准确定违约金或者损失赔偿数额:逾期交付使用的， 按照相关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准或者有资质的房地产评估机构评估的逾期交付期间租金标准确定。 【/br/】因此，根据该规定，朱先生应当向房地产公司主张逾期交付期间同地段同类房屋的租金作为违约金，并要求房地产公司承担违约责任。

如果开发商违约，拖延交房，就要承担违约责任。

这种违约责任包括:
1。买受人解除合同的，开发商应当继续履行合同并交付房屋。
同时，按合同约定赔偿买方违约金；
2。购房人要求解除合同的，开发商应当返还购房款及利息，并按照合同约定赔偿购房人违约金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期间内不履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期间为对方催告后三个月。
对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使合同目的不能实现的；
(2)履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；
(3)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(4)一方当事人因迟延履行债务或者有其他违约行为，不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。

出卖人未及时交房一般有两种情况:一种是出卖人未完成工作，在合同规定的入住日期到来时通知购房者入住；一种是房屋尚未实际竣工，未达到入住条件。为了按照合同日期办理入住，卖方还通知买方入住。

一般来说，第一种情况只需要直接约定逾期交货期间的违约金即可。但为了防止第二种情况，买卖双方就入住条件产生纠纷，卖方拖延后未能解决，导致纠纷更多。因此，买卖双方应明确约定:
(1)出卖人向买受人交付房屋时，将通知买受人入住。应满足双方约定的基本入住条件。首先，出卖人应当向买受人交付《北京市建设工程质量合格证》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。其次，如果卖方承诺供水、供电、供气，应全部开通，提供的房屋装修标准也应符合合同规定的标准；否则视为未满足入住条件，入住日期按照双方约定的一定期限顺延，在此期限内卖方应满足入住条件；否则，将被视为违约和卖方逾期交货；

可以要求开发商赔偿延迟交房多付的房款。

开发商无正当理由延期交房的，买受人的选择有:
(1)行使合同解除权
根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，另一方可以解除合同。
最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷的解释》中对“合理期限”的定义是，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内不履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
解释还规定，法律没有规定或者当事人之间没有约定的，行使撤销权的合理期间为经对方催告后三个月。
对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

以上法律规定有三层含义:
1。如果买方想终止合同，他应该先发出通知。2 .
。如果开发商在通知三个月后仍未交付房屋，买方有权终止合同。
也就是说，购房者解除合同的条件是，第一开发商延迟交房；二是被催促后；第三次通知后三个月，房子还没有交付。
[br/]3。买方解除合同权的有效期为需求日期后三个月，一年后终止，即解除权的有效期为一年。
您可以在今年内随时通知开发商终止合同。如果超过一年期限，你将永久失去解除权(当然除非你是因为严重质量问题等其他原因解除合同)。【/br/】而且，如果开发商在买受人取得撤销权后催促买受人行使撤销权，则撤销权的有效期将缩短至三个月。

(二)买受人要求支付违约金或赔偿损失
根据《合同法》的相关规定，出卖人逾期交房的，应当支付违约金或赔偿损失，数额较高的可以向开发商要求赔偿。
当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损害赔偿额的计算方法。

合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以按照相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的该房屋延期交付期间同地段同类房屋的租金标准确定。

根据《合同法》的相关规定，出卖人逾期交房的，出卖人要承担的赔偿责任包括支付违约金或者赔偿损失。违约金的计算方法一般有以下几种:
(1)延期交房违约金的计算
1。起始时间:一般按购房合同约定的入住日期
2。截止时间:根据住建部《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，。有电梯和燃气管道的，还有电梯许可证和燃气管道工程验收合格证。在这种情况下，以卖方发出的占用通知的时间为准。

(二)延期交房违约金的计算
实践中一般是按照双方约定的金额计算。比如约定每日0.5 ‰的违约金，法院的判决有以下几种可能:
1。认为违约金的标准是双方自愿约定的，根据契约自由(意思自治)
2。经申请和审核，认为违约金偏高，故降低调整为每日万分之三。
[br/]3。经申请审核，认为违约金偏高，故调减为按购房款计算的同期贷款利息。三、房屋延期交付给买方造成的损失计算

按合同规定承担违约责任。当然，你也可以选择退房，索赔损失。

您好，
1。有哪些迟交案例？
1。房屋质量有问题
如果是裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等一般质量问题。，此类质量纠纷不应影响交货的完成。在满足交付条件的前提下，房屋已达到交付的法定要求，不影响合同目的的实现，不构成根本违约。通过修理、重做或赔偿损失完全可以解决。
如果交货后发现质量问题或隐藏缺陷，卖方应承担保修责任。买受人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。2 .
。装修和设备不达标。【/br/】买卖合同往往约定出卖人提供精装房，装修材料及工艺标准在合同附件三及补充协议中约定。
交房时，买方发现材料低档，做工粗糙，拒绝收房。
我们认为材料和工艺的标准应以合同为准。没有约定或者约定不明确的，依照合同法第六十二条的规定确定。
装修不符合合同约定的，出卖人应当负责更换、重做、维修并赔偿损失。【/br/】房屋交付时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒收，并要求开发商承担逾期责任。
[br/]3。配套设施延迟或无法交付。
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等。配套公共设施包括停车场、运动场、道路、园林、绿化等。
完备的基础设施是买方正常生活的必要条件。如果缺乏基础设施，买方可以拒绝接收房屋。逾期交付的，可以要求卖方承担违约责任。
公共设施是房子舒适居住和增值不可或缺的元素。其内容和标准以规划图纸、销售广告和销售手册为准。销售广告中对公共设施的描述具体、明确，足以影响买受人购买和房屋价格的，应当视为要约。出卖人拒绝交付或者迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4。住房相关信息不完整。
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料:政府机构出具的建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘机构出具的测绘资料、房屋质量保证书、房屋使用说明书。【/br/】出卖人未提供上述资料的，买受人可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期责任。5 .
。涉案商品房已由四方竣工验收。
经核实房屋质量存在瑕疵，但主体质量不存在问题的，买受人已实际验收房屋，视为对合同的变更，应当确认房屋交付行为有效。买受人无权要求开发商承担实际交付日至满足交付条件之日的违约金。
我们认为，法律和合同已经明确了商品房的交付条件。如果不满足这些条件，购房人有权拒绝收房或要求开发商承担违约责任。如果购房人验收房屋，房屋已经竣工验收，这是对自己权利的惩罚，无权要求开发商承担违约金。
]6。如果该商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商将通知买受人收房。
我们认为，首先，开发商违反了诚信原则；其次，销售者知道或者应当知道所提供的标的物不符合约定，是一种欺诈行为。对于搞欺诈的，要让他们承担相应的不良后果；最后，从保护处于弱势地位的买受人的合法权益，促进社会公平正义的角度出发，实际交付日期应为具备交付条件的日期。
因此，购房人在收到商品房后，仍有权要求开发商承担逾期违约责任，以促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

二。逾期交付的责任如何确定？
质量与合同约定或者房屋总体质量不符的，买受人可以拒绝接收，出卖人应当负责修理、更换、重做并赔偿损失。如果延迟交货，应支付延迟履行的违约金。

经核实确认涉案商品房质量不合格的，应当确认房屋交付行为无效，开发商应当承担违约责任。

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