百万房产逾期交付一个月(100元逾期一个月)

1产权调查
首先要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的签名。
如果有两个人，在签订以下合同时需要有他们的名字；其次，买房时看相关凭据，如购房发票、契税发票等。，作为初步确认房屋产权归属的佐证。
房屋属于共有的，还应查看所有共有人同意出售房屋的书面证明。

签订房地产买卖合同时，共有人不能到场的，应出具经过公证的授权委托书和代理人身份证件，由代理人代为签订合同。
其次，好夫妻的共同财产要照顾好。《婚姻法》规定，夫妻婚后因购买或者继承取得的房屋，属于双方共同财产，下家应当要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

2交定金
看好房子。房子产权确定后，交定金是顺理成章的事情。
但是不要忽略了这个小环节。交押金是有窍门的。
房子动辄上百万，存款金额按5%可达5万元。
所以交易到这个阶段请多加注意。

如果你喜欢的房子还在抵押，最好不要直接把定金交给业主，而是交由第三方监管。
如果买卖双方都有可靠的第三方，可以签订一个简单的协议，在房屋赎回后向卖方支付定金。需要注意的是“向监管第三方付款将视为卖方收款，卖方以未收到定金为由拒绝履行合同将视为违约”。
如果没有可靠的第三方，最好将存款交由银行监管。【/br/】具体方法是:买卖双方可以去银行签订监管协议，约定交易中心完成交割手续后，转入卖方账户。一般来说，支付定金时，要会签预售合同。合同中至少要约定房产地址、交易金额、交付时间、违约金、违约责任等。

风险提示
1。目前在楼价上涨的情况下，买受人要想阻止出卖人违约不卖，可以交全款定金或者约定高额违约金，增加违约成本。
但保证金或违约金不得超过交易金额的20%；
2。出卖人可以在监管中以未收到定金为由毁约出卖房屋，因此预售合同应当注明“交由第三方监管的视为出卖人收到”；
3。为了避免业主在交楼前拖欠费用的现象，你需要签订一份交楼定金协议，约定从定金中扣除一万元左右的定金。
检查家具电器完好，水、电、物业管理等费用后，退还押金。付了钱，钥匙也交了。

3赎楼
一般来说，赎楼是业主的责任，针对业主按揭未还的情况。
止赎楼有两种方式:一是业主通过担保公司向银行贷款，担保公司产生0.8%的担保费和0 .4%的短期止赎利息。买家房产证出来后，去银行按揭；第二，买方通过担保公司向银行做抵押，银行会把赎回款打给卖方，只需要产生担保费，但买方需要提前做抵押。

风险提示
房屋止赎带来的风险是这个环节中最大的。
购房者用现金赎回房屋是不可取的。
如因意外原因终止交易，房屋被查封，买方承担风险。

4首付和资金监管
除了产权，独立交易需要担心的第二大问题是资金监管。
事实上，目前资金监管已经成为一种制度，买卖双方遵循既定规则，风险不大。
无论交易如何进行，首付款都必须放在银行进行监管。

具体操作是:买卖双方在银行签订资金监管协议，然后各自在银行开户，约定在买方完成过户并取得新房产证后，将首付款支付给卖方。
如果交易成功完成，银行将向卖方付款；如果中途出现问题，终止交易，首付款会返还给买家。
银行提供此项服务一般收取单笔监管费500元左右，但你通过要抵押的银行监管资金，就可以省下这笔费用。

为了公平起见，银行会要求买卖双方在签订监管协议前签署借款书，这样买卖双方在放款时就不需要亲自去银行了，买方不配合贷款也会避免卖方受到困扰。

5签订买卖合同
在定金支付的过程中，已经提到可以先签订“书面协议”进行独立交易。这份协议很像一份普通的中介合同，只是少了中介部分。

签订书面协议时，要注意四个方面，即产权、总房价、交易税费、日期。需要注意的是，书面协议应明确如何分摊交易税费。
日期也很重要，比如定金支付、过户、物业交付的时间。只有确定日期，交易才能顺利进行。

买卖双方可以从房管部门网站下载格式合同文本，也可以向中介公司索要合同文本。

风险提示
1。如果房产有共有人，让共有人一起签字，避免共有人不同意出售导致交易失败的可能。2 .
。如有租赁，承租人应签署放弃优先购买权的证明，避免因承租人违反优先购买权而导致交易失败。
[br/]3。如果楼盘有价格昂贵的家具家电，最好在附表中详细描述家具家电，比如家具家电的品牌、年代等。必要的话还可以附上家具家电的照片，防止交房的时候货不对板。

4。房产附有户口的，签订合同时应写明户口迁出日期和违约条件。5 .
。明确违约责任，尤其是在目前房价上涨的情况下，业主违约的概率会增加。只有明确了违约责任，才能保证自己的
6抵押
如果不是一次性付款，买方还需要在银行进行抵押贷款。
去银行申请贷款，需要买卖双方都在场。你要带上身份证原件，收入证明，买卖合同。
申请贷款的时候，直接去找银行的客户经理，说要抵押房产，他会帮忙办理。
一般来说，当天可以确认回复。
但是，有时候贷款额度达不到预期的水平。比如评估价高的银行需要重新评估，一般会延长两三个工作日。

在按揭之前，购房者需要知道自己心目中的数字。如果房产楼龄较新，比如2000年以后，因为评估价比较高，一般可以贷款到八成。
如果是2000年以前的房子，那么贷款只能是60%到70%。

至于定金和首付的银行监管(流程四)，也可以在申请房贷的时候同时办理，避免来回跑腿。

至于银行的选择，中介推荐的是四大国有银行的贷款额度更宽松，工作效率更高。
至于利率能不能下浮，各家银行执行的政策基本一样，不需要多考虑。

风险提示
1。如果贷款金额达不到预期，买家需要做好支付更多首付的准备，否则交易失败将导致违约。2 .
。目前二套房贷有收紧趋势，有可能贷款批不下来。所以，为了防止这种情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决办法，比如是否解除合同或者支付违约金。

7他项权证的注销
抵押完成后，要注意房产他项权证的注销。

8过户及纳税
过户房产时，需要到房产所在的产权登记中心办理过户手续。【/br/】买卖双方需要携带身份证原件，房产证原件，二手房买卖合同。
一般来说，业主在交付和接收后，可以要求银行存入之前监管的保证金。

纳税时，如果合同中约定要分别纳税，那么两人必须同时在场；如果是业主支付，只需要买家到场即可。【/br/】至于拿新证，可以直接一次性付款拿到新的房产证；如果抵押贷款是房产证复印件，银行会自动去国土房管局办理抵押手续，5个工作日后给业主发放尾款。

风险提示
1。房地产的风险责任在产权转移前由转让方承担，在产权转移后由受让人承担。
也就是说，过户后房屋受损的风险由买受人承担，所以买受人需要在过户前仔细确认房屋是否存在质量问题。2 .
。目前房价上涨，部分业主会以虚假债务为由要求法院查封房产，使过户期间的房产交易终止。买受人可以在合同中增加条款，约定在过户过程中，因业主原因导致房产被查封的，视为业主违约，必须承担违约责任。

9交房
交房一般涉及到物业、水电、有线电视、煤气等的交接。如果家里有家具家电，就要检查有没有被更换或者搬走，最后业主交钥匙，正式完成交易。【/br/】上述水电交接，需要分别去管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门。双方要准备好房产证和身份证复印件。

最重要的是之前有过押金协议。如果屋内家具家电齐全，押金退还给房主。
如家具、家电确实丢失，经双方协商，可在保证金中扣除。

风险提示
1。如果房屋交付过程中家具家电损坏甚至被搬走，交付定金无法弥补，买方通常很难找到卖方要求赔偿。
所以，在一开始就约定好定金的情况下，定金最好尽可能的大。2 .
。户口问题也是交房时容易被忽视的地方，所以交房前最好向房屋所在地的公安局查询一下房主的户口是否已经迁出。

10买受人支付尾款
(如未签订交房定金协议)。二手房交易过程中，往往会预留一部分尾款，用于保障水、电、气、物业管理费等水电费的结算，同时也可以对赠送的装修部分和家具家电的完好性起到相应的保障作用。

分期支付购房款的主要目的是降低风险，防止交易过程中的意外损失。
一般签约当天首付30%，拿到收据时付60%，办理房产证后付最后10%。
签订合同时，买卖双方必须事先约定好付款方式和金额，白纸黑字写清楚。

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