惠州二手房法律法规(在惠州买二手房的注意事项)

1.在惠州买二手房的注意事项

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

2.二手房交易的相关法律法规有哪些

二手房交易的相关法律法规：

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

3.二手房交易的相关法律法规有哪些

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

4.二手房买卖的法律规定 哪些房子不能买

近几年越来越多的人开始选购二手房，不仅仅是因为其低廉的价格，相对于新房来说二手房的投资性能也是吸引大家购买的主要原因。那么对于二手房来说，哪些房子是不能交易的呢？对此大家可能会存在一些疑惑，下面我们就来具体介绍一下，二手房哪些能买，哪些不能买吧！

根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋；

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

3、鉴定为危房的房屋；

4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

5、在农村集体土地上兴建的房屋；

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；

7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

8、所有权有纠纷的房屋；

9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

除此之外，法律规定了一些禁止销售的二手房，想要避免买二手房的风险，购房者还需对此有所了解。

1、以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；

2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

3、处于籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

6、上市出售后形成新的住房困难的；

7、擅自改变房屋使用性质的；

8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房。

以上就是法律规定的不能进行买卖的二手房，大家了解这些法律规定后，在选购二手房时，首先应该审查一下房子是否具备交易资格，然后再进行二手房交易，相信能够帮助大家规避一些风险，避免上当受骗，造成经济损失。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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5.二手房交易法律有哪些

我国《合同法》对认定合同无效明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的属于合同无效。

相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。 ？？ ？ ？ ？ 规定一、没拿到房本交易不能算无效合同，可以拿到房本但是因为种种原因尚未拿到房本，此类买卖合同没有按规定进行备案的行为仅属于违反管理性规定。

？ ？ ？ 规定二、房本只有一人名单方卖房算有效，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。 ？ ？ ？ 规定三、经适房未满5年买卖合同无效，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，法院可予支持。

？ ？ ？ 规定四、一房多卖闹纠纷谁办房本谁得房，卖房人一房多卖，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的；二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的。 。

6.二手房买卖法律问题有哪些

二手房买卖法律问题如下： 注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖 根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。

在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。 有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。

这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。 如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。

夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇到障碍。 另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。

这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。

如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。 这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。

7.二手房买卖法律问题

注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易 由于社会上各种复杂的经济关系，使得许多房地产处在法律纠纷之中。

例如有的房产被法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。 有的房产属于合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。

出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说话。

但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。 购房人常常会处在两难境地。

退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下跳，真是进退两难。 在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。

尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。 二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。

二手房买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。

二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

8.二手房交易纠纷有哪些法律救济措施

（一）救济措施的类型 当前，解决房地产纠纷的救济措施主要有协商解决、调解、仲裁、行政解决 以及诉讼等多种方式。

实践中，常用的有以下三种： 协商 协商，？称为谈判，是争议当事人在自愿互让的基础上，按照有关法律和 合同规定，直接进行磋商，自行达成协议，从而解决争议的一种方式。 由于这 种方式是通过协商或谈判最终实现对争议的和解，故这种方式又称为和解。

协商解决争议的最大特点在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行 解决其纠纷。由于协商是当事人在平等、自愿的基础上通过谈判达成协议来解 决争议的，所以，当事人协商的行为是一种法律行为，当事人之间达成的解决 争议的协议实质上是成立了一项新的合同。

因此，一旦当事人经协商依法达成 解决争议的协议，该协议即具有与合同一样的效力，当事人应自觉和认真履 行，否则就构成违约。 协商的原则有以下五个：①自愿原则。

自愿是协商的前提。协商必须由各 方自觉地进行，任何一方都有权拒绝协商或终止协商，任何一方不得强迫另一 方同自己进行协商。

②平等原则。平等是协商的基础，民商事法律关系的当事 人本来就是平等的，当事人之间发生争议后理应在平等的基础h进行协商解 决。

③合法性原则。合法是协商的基本要求。

协商在任意法范围内有一定的灵 活性，当事人不必严格按照任意性的实体法规定作出决定。 但是，协商仍然应 根据有关法律要求进行，协商的事项和协商达成的协议，必须符合有关法律规 定，尤其不得违反法律的基本原则。

④协商一致原则。协商一致是协商的内 核。

协商一致就是当事人对争议解决的意思表示一致。⑤公平合理原则。

公平 合理是协商的最高目标。 公平合理原则是法律的基本原则之一。

通过协商解决 争议，要做到公平合理。这不仅要求当事人充分协商，均衡利益，意思表示达 成一致。

而且要求实力较强一方充分尊重实力较弱一方的意兔，照顾后者利 益，达成实质上的公平合理的争议解决协议。 协商是解决争议的最初方法，但不是解决争议的唯一方法。

一般来说，大 多数争议通过协商能够得到解决，但也有许多争议通过协商方式得不到解决。 在通过协商不能解决争议时，协商并不妨碍当事人采取进一步的法律行动，当 事人可以按照具体情况和双方的约定，进一步采取其他方式解决争议。

仲裁 从字面上看，“仲”就是居于中间，“裁”就是裁定解决，“仲裁”的含义就是居中裁决。 法律意义上的仲裁，就是指争议双方的当事人自愿将他们之间 的纠纷提交仲裁机关，由仲裁机关以第三者的身份进行裁决。

房地产纠纷仲裁 主要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、使用 权、买卖、租赁和拆迁等方面发生纠纷，经过协商不能解决时，请求房地产仲 裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出仲裁的活动。 仲裁是由双方当事人自愿选择的解决纠纷的途径，并不是一种法定的诉讼 程序，而且，进入仲裁程序的双方当事人必须事先在合同中订立了仲裁条款， 或者是在争议发生后，经双方协商同意以仲裁方式解决纠纷。

如果只是一方当 事人单方面提起仲裁，仲裁机构不能受理。 仲裁机构专业性强，仲裁程序比较 简单，不像审判程序那么严格复杂。

但是，仲裁机构对自己作出的裁决，无权 强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。 按照我国《仲裁法》的规定，房地产纠纷申请仲裁时必须要交付仲裁诉 讼费，其中包括案件受理费和案件处理费两种。

其中，案件受理费是一种 “国家规费”，主要用于仲裁机关的业务经费开支的补充；案件处理费不同于 案件的受理费，处理费是根据当事人双方争执的事项或仲裁诉讼的需要，对房 屋、土地进行评估、勘测、鉴定或取证等所需的费用，是按实际支出当事人先 向有关单位支付，或由当事人先预交处理费，由仲裁机关代付给有关单位，结 案后统一结账。 仲裁费的负担是由仲裁机关采取依法裁决责令负担，在仲裁实 际受理中，有两种情况可减免仲裁费：一种是当事人确有经济困难，无力缴纳 受理费的，可由当事人申请，仲裁机关审奄批准，可以适当减收或免收；另一 种是因仲裁机关的过失，可经仲裁委员会批准，当事人免交仲裁费用。

注意： 以下房地产纠纷仲裁委员会不予受理：①涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件；②依法应当由行政机关处理的房地产行政纠 纷；③法律法规规定不能申请仲裁的其他案件，包括：人民法院已经受理或已 经审结的房地产案件，涉及落实政策的房地产纠纷，因公证机关公证而发生争 议的房地产纠纷，机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷以及军队内部 的房屋纠纷等。 以下情况签订的仲裁协议无效：①约定的仲裁事项超出法律规定的 仲裁范围的；②无民事行为能力或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议； ③一方采取欺诈、胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的；④仲裁协议对仲裁事 项或者仲裁没有约定或约定不明，事后又是达不成补充协议的。

3。诉讼 房地产纠纷的诉讼解决，是指由人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参 与人的共同参加下解决房地产纠纷。

9.二手房买卖法律纠纷

虽然说现在买卖二手房的人比较多，但是在生活中，我们会发现，发生二手房的纠纷也是越来越多了，比如逾期支付房款等一些纠纷，所以就要进行处理，在处理纠纷的时候，一定要先找出原因，下面跟大家分享一下二手房买卖法律纠纷？买卖双方应注意哪些方面？大家有时间的话可以多看看。

二手房买卖法律纠纷一、逾期支付房款引起的纠纷下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还能根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。 下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。

因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。 二、逾期交付房屋引起的纠纷上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。

这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。三、逾期办理过户手续引起的纠纷上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

买卖双方应注意哪些方面一、是注意限购条件。在签订买卖合同前，买方应根据当地现行的房产政策，确定自己是否符合购房条件。

一般情况下，签订买卖合同至办理网签或者向房地产交易登记部门递件有一段时间差，应在合同中约定若因政策导致买方不符合购房条件的，是变更履行主体、推迟履行时间（以便买方完善购房条件）还是解除合同。 二、是注意限贷条件。

若约定了以按揭贷款方式支付房款，买方在签订买卖合同时，应尽量了解自己信用及房屋情况能否获批贷款及贷款的额度。根据自己的经济情况，可以约定若因政策原因导致银行不批或者少批的贷款额度，是变更支付方式还是解除合同。

三、是注意税费负担。买卖双方在合同中可以约定由谁来承担签订合同后可能因政策调整而增加的税费、交易费，是各自分担还是某方在一个额度内承担，也可约定若超出一个额度有无合同解除权。

四、是注意中介费支付。 通过中介促成的买卖，一般的格式条款都约定了是合同签订之日要支付所有的中介费。

但按照交易习惯，中介的服务不仅限于促成合同订立，还包括后续的交易过户、交房等工作，所以为了防止签订合同后的风险及促使中介方尽责协助完成交易，可以约定按阶段支付中介费。 如可分为签订合同、办理过户、交房三阶段分别支付部分中介费用。

为了避免政策风险，也可以增加约定若因政策调整，导致合同不能履行的，中介费如何承担。上面有关二手房买卖法律纠纷，买卖双方应注意哪些方面的全部知识，希望可以给大家带来帮助。

现在二手房买卖的纠纷，都是大家不谨慎或者是对于二手房交易不是很了解，而导致的纠纷，所以我们在买卖二手房之前，必须要对于二手房一些问题有一定的了解，避免纠纷的发生。