关于小区的物业管理

张三住在地处繁华市区的老小区，电梯老旧嘎吱作响，不仅对日常生活造成一定不便还存在安全隐患，小区业主多次向物业公司提出维护更换电梯，物业公司回复已无足够的维修资金。

有的小区业主想成立业主委员会，更换掉现有物业公司，业主自行管理；有的小区业主认为现有物业公司平时尽心尽责，换一个物业公司不一定比现在好，后来小区业主选出了几个代表前往律所咨询相关问题，张三也是业主代表之一。

一、小区物业所称的维修资金，是属于物业的吗？

不是，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由小区所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

二、怎么知道物业维修资金的使用是否合规呢？

建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。如果平时由物业公司代为申请使用维修资金，物业公司更要定期公布维修资金的使用情况，如果没有，业主可要求进行公布。《民法典》规定物业服务人应当定期将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

三、电梯维护、更换可以使用维修资金吗？

可以，《民法典》规定，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

四、我听说入住比例达到50%，业主可以成立业主委员会自己管理小区？业主可以更换现有物业吗？

业主可以通过成立业主委员会自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

需要注意的是，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用超过一年的，这些情况下都可以成立业主委员会，和入住比例没关系。您现在小区的物业服务企业属于建设单位，也就是开发商聘请的前期物业服务企业，同时也满足前面的交付使用面积、使用年限要求，小区业主可以根据自身需求决定是否更换现有物业服务企业。

五、那成立业主委员会的流程是什么样的呢？业主大会和业主委员会有什么区别呢？

对于您这样的小区，要先成立首次业主大会，再由业主大会选举出业主委员会。小区物业管理事务的话事权在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构。国务院颁发的《物业管理条例》、住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》中有相关规定，主要流程有：

1. 5人以上业主联名，向小区所在的街道办事处(或镇人民政府)书面提出申请，要求成立筹备小组(以下简称筹备小组)；

2.街道办收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。 筹备小组成员需包括业主代表、建设单位代表、社区居委会代表；

3.公告筹备小组名单；

4. 筹备小组进行筹备工作，包括:确认业主身份、业主人数、建筑面积；确定业主大会会议时间、地点、形式、内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；制定选举办法；推荐业委会候选人名单；

5.召开业主大会公告，15天公告期，期间同步征求、收集业主意见；

6.召开业主大会，会议主要内容包括：筹备工作报告；通过选举办法；通过管理规约；通过业主大会议事规则；选举业委会委员；

7. 公告业主大会决定，公告期15天；

8.公告期满未收到异议的，向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记；

9.核准批复：区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

六、流程听起来比较繁琐复杂，有的业主觉得如果小区物业一直不解决电梯问题怠于履行物业管理服务职责，给业主造成损失的，业主可以对其进行起诉索赔吗？

可以的，《民法典》规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。当然前提是存在侵害合法权益的行为、造成了损失。

七、有的小区业主觉得物业管理其实很还不错，有什么途经可以解决更换电梯的资金问题呢？

前面提到的维修资金，如果确实已经用完，那应该由全体小区业主进行续交，已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

八、那您是建议成立业主大会业主自己进行管理呢，还是我们业主续交维修资金先更换电梯？

这个需要小区业主统一意见确定自身需求，都是各有利弊，如果成立业主委员会，流程时间可能相对较长，但长期看可以实现业主自治。如果直接续交维修资金，现阶段能更快速解决电梯维护、更换的问题。

张三同学和其他业主代表听了律师的解答后，才明白自己作为业主享有不少法律赋予的权利，他们决定回去好好研读下《民法典》、《物业管理条例》等，结合小区实际情况，分析下成立业主大会和续交维修资金的时间成本、资金成本等，再和其他小区业主好好合计下，从长计议。