借名买房后房屋属于谁？

现实情况中，经常会出现：小夫妻俩买的房子，登记在一方父母的名下又或者父母自己的房子，登记在了小夫妻的名下再或者自己买的房子，登记在其他亲属或朋友名下。

这些情况，在现实中并不少见，但不论是迫于无奈还是精于算计，事实就已经是这样了。大家要是严格遵守社会主义核心价值观，诚实守信，一切并不会有问题，但是一旦婚姻产生裂痕，一旦朋友情谊走到尽头，亲情也好，友谊也罢，这船说翻就翻，对方关于借名买房的事实就不认账了。

那么在这种情况下，法院是怎么判断房子是谁的以及实际购房人最终能不能要回房子呢？

对这类借名买房纠纷案件，法院的审理思路原则上是在充分查明案件事实的基础上，尊重当事人意思自治，同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。说白话就是，法院是支持房屋挂名人将争议房屋返还给实际购房人，但有很多前提，下面我们一一来看：

首先法院要审查的是，到底是否存在借名买房这回事？

房子的产权以登记为主，也就是说房产证上是谁的名字，就默认房子是谁的了，所以如果房产证上是其他人的名字，你却说房子是你的，当然得由你来拿出证据，如果双方有书面的代持协议，那基本上会被认定属于借名买房，这个是没有问题的。

但是如果借名买房发生在亲属、朋友或者父母和子女之间的，那么基于较强的互信，大部分买房的合意都是以口头形式达成的，缺乏书面约定，在这种情况下，到底是不是借名买房，就需要调查其他的事实了。

一般而言，先看是否有合理的原因，常见的借名买房的原因主要有：为了规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策的；有为了借用他人资格享受贷款利率优惠的，也有为了购买保障性住房等特殊性质房屋的，关于这点只要原因合理，并提交相印的证据证明就可以了，当然如果在这种情况下，挂名人如果主张双方之间存在借款、赠与、抵消等法律关系的，对此应当承担举证责任。双方都没有证据的，法院会依照常情、常理进行合理性判断，例如当实际购房者的经济状况一般时，挂名人非说房子是赠与给他的这就明显与常理相悖了。

接着才是法院审查的重点，就是买房的钱是谁出的？

是否有证据证明，首付款是你出的，贷款也是你每个月打到其他人的账户上来还的，这点是证明是否为借名买房的重要依据，比如定金、首付款的付款凭证、双方的财务状况以及还款能力证明、按揭贷款的还款来源、还贷银行卡的保管情况等。但这里也不能完全排除，父母出钱为了给子女买房，或者子女出钱为父母买房的可能性，所以还需要继续调查。

房子是谁在使用的，也是很关键的审查要素？

房子最重要的权能就是占有、使用、收益。如果房子是你的，那么按照常理应该是你自己在住，如果是为了投资，租出去了，那么租金也是你自己在收的。所以房屋的实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况；房产证、买卖合同和其他相关购房凭证的保管情况，都可以用来佐证 谁才是这个房子真正的主人。另外你还可以找来卖房子给你的房东，房产中介，证明买房的整个过程是你参与且决策的，而不是其他人，这些都能间接证明借名买房关系的存在。 总结一下，对于证明借名买房事实的存在，分两类来看

对于有代持协议证明的，并且钱款是你出的，那么一般来说，法官是会认定存在借名买房的事实的。

对于没有代持协议的，那法官就会根据你是否有合理的借名买房的理由，买房的钱是不是你出的，房子是不是你在使用控制，购房时你的参与情况，以及房子的相关材料是否在你的手里等几个方面来进行综合考虑。最终判断你们之间是否有借名买房的事实。

根据上边的调查，如果法院认定房子的确是你买的。那房子就能要回来了吗？答案是并不一定！！！，这时看文章的你肯定会说我靠，我的东西要回来就这么难吗，你说对了，确实这么难，很难！！

能否要回来，主要看协议是否有效，以及是否能实际履行。

如果协议有效，且不存在客观履行障碍的，那法院就支持你要；但如果协议无效，或者协议虽有效，但现实有过户障碍，那法院就不支持你要，最多支持你要回购房款，并让挂名方承担违约责任以及弥补你一些损失。而有效还是无效的判定标准，主要看借名买房的原因是什么？

协议无效，要不回房子的理由以及后果。

买房原因是为了获得保障性住房。因为保障性住房是专门给低收入住房困难家庭的政策性住房，对购买人的资格存在严格审查和公示程序，且对房屋的转让条件亦有严格限制。没有购房资格的人，通过借名买房购买了这类房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他的符合购买资格的人的合法权益。所以目前大部分地区法院，对这类借名买房的行为，认定为无效。说白了，就是国家为了救济那些困难家庭的，你还要在这里动歪脑筋，挤占别人的名额，罪有应得。

无效的后果很严重。首先房子肯定是要不回来了，登记了谁就是谁的，只能要求对方返还购房款。同时交易过程中产生的税费、贷款的利息，也需要根据双方的过错比例共同承担。至于房价涨上去的那部分钱，法院就更不会支持了。

说完了最气人的，再来说说不那么气人的。协议有效，但是到开庭的时候，你还不具备购房资格，或者房屋实际过户不了。

对于因为规避限购政策或者规避银行信贷政策等原因而借名买房的，一般会认定借名买房的协议有效。因为限购政策属于调控性政策，具有阶段性和临时性的特点，其目的只是为了通过限制购房来抑制房价的上涨。并不属于强制性规定，所以如果是因为规避限购进行的借名买房，一般认为是有效的。但是法院能不能支持你要回房子，还要看你当下是否具备了购房资格，以及房子是否处于限制交易的状态。比如你开庭时还不具备购房资格，或者该房屋因挂名人的原因被司法查封了、或者抵押了等，那法院就不会支持你的过户请求了。最明智的做法就是，解除借名协议，要求挂名人返还购房款并偿还房屋贷款本金，如果过户障碍是挂名人造成的，还可以要求其赔偿损失并主张房屋增值的利益等。

如果借名协议有效，又不存在上述过户障碍，那么你就走完了九九八十一难，要回房子就指日可待了。

好，说了这么多，最后还是要特别提示借名买房的风险防范，请各位客官谨慎把控和权衡各类风险，并采取必要的应对措施。

（一）风险提示

对于实际购房人来说着重防范：第一，挂名人拒绝配合过户的风险。利益面前什么事情都会发生，拒不配合过户、延迟过户，又或者擅自将房屋出售或抵押给第三人，第三人因此取得房屋产权或享有担保权，导致你对房屋享有完整所有权的目的最终落空。（2）因挂名人的原因致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若挂名人陷入债务纠纷，房屋可能被法院查封、拍卖。或者因挂名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致房屋可能会因继承关系而被继承的法律风险。（3）房屋被认定为挂名人夫妻共同财产的风险。若挂名人的配偶不知悉或不承认借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关规定分割房屋，将导致该房屋被确认为夫妻共同财产。

同理，风险从来都是具有双向性的。对于挂名人来说，也应防范实际购房人的履约风险。比如，实际购房人无法支付按揭款，挂名人就要背负巨大的房贷债务或者影响个人征信，。若想要再购买房屋，就可能丧失购房资格或者享受不到相关的购房优惠政策。

（二）风险防范

面对上述潜在风险，须根据自身立场不同，采取必要的适当措施。建议实际购房人: 1、签订书面的《借名购房协议》，并就不办理过户、迟延过户、或将房屋转让或抵押给他人等违约情形及相应的违约责任等特殊条款进行明确约定。2、保留一切购房凭证，包括购房合同、产权证、完税凭证、收款收据和购房发票等。3、取得房产证后，办理抵押登记，抵押权人是自己。4、实际管理并控制房屋。建议挂名人，对实际购房人的诚信、资金状况应提前了解，并要求提供担保。