抵押担保是否适用买卖不破租赁?

简单举个例子：张三将其自有的房屋出租给李四，后王五通过拍卖的方式，取得了张三房屋的所有权，成为新的房屋所有权人，王五自取得房屋所有权时，即自动代替了张三出租人的地位，李四可以继续租赁使用该房屋。那在抵押担保关系中，是否也适用买卖不破租赁规则呢？主要分为以下几种情况：

第一种情况：先租后抵。就是出租人与承租人已经订立了有效的租赁合同，并将租赁房屋交付给承租人占有使用，之后出租人又将租赁的房屋抵押给了第三人，在房屋租赁期间，若抵押权人行使抵押权，将致使租赁房屋的所有权发生变动，那么此种情况下，考虑到承租权人的生存利益，就会优先保护承租人的利益，适用买卖不破租赁规则。 第二种情况：先抵后租。就是抵押人已经在房屋上为他人设立了抵押权，并办理完毕抵押权登记，之后抵押人又作为出租人，将抵押的房屋出租给了承租人，并基于有效的租赁合同，将房屋交付给承租人占有使用。那么此种情况下，就会优先保护抵押权人的利益，不适用买卖不破租赁规则，抵押权人有权请求法院去除该租赁关系，通过拍卖、变卖抵押房屋的方式实现抵押权。

此外，若先抵后租的抵押物系动产（如汽车），且已经办理完毕抵押登记，也不能适用买卖不破租赁规则；但若先抵后租的动产抵押物没有办理抵押登记，在承租人为善意的情况下，该租赁合同就适用买卖不破租赁规则，承租人为恶意的，也不适用买卖不破租赁规则。