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审理法院：江苏省太仓市人民法院 

案件事实

2016年5月10日，买方陆某（原告）与卖方程某（被告）签订《房地产买卖契约》一份，约定由程某将其所有的房屋出售给陆某，房屋总价132万元，付款方式为合同签订之日支付定金5万元，第二期款63万元于2016年5月31日前支付并办理过户手续，第三期款64万元于过户后贷款到账后3日内一次性付清。买方违约的不得向卖方索还定金；卖方违约应双倍退还定金。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金。买方不能按期向卖方付清购房款、卖方不能按期向买方交付所购房屋，均视为违约。陆某于合同签订当天支付了定金5万元。

后双方因未能完成付款、过户而产生纠纷诉至法院。原告陆某请求确认双方签订的《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除、被告程某返还定金、支付违约金100余万元。原告认为本案合同不能继续履行责任在被告，被告未能在合同约定时间将房屋过户；被告认为合同约定时间内被告未收到原告第二期购房款，故原告违约在先。

经法院查明：1.2016年5月31日原告分两笔共支付70万元至中介公司法定代表人账户，原告称系支付第二期款项63万元及相应过户费用；被告认为款项应支付至其账户。2.证人冯某证言，陈述其系中介公司工作人员，经手了本案原被告的房地产买卖，双方曾口头约定第二期款用于帮被告归还房屋贷款，解除抵押后过户；5月31日中介公司收到原告的70万元，并同原被告双方至银行办理还款，但银行当天不能还款，故双方又回去了。再后来就约不到被告了，一直说没空。3.房屋查询结果一份，证明该房屋直至2017年7月仍未解除抵押。4.原告与被告的短信往来记录，显示5月31日之后至10月期间，原告多次邀请被告前往银行办理还贷手续，但被告一直推脱，后被告将产证从中介处取回，并要求退还定金，但原告未同意。10月25日原告发送解除房地产买卖契约的短信并于当天诉至法院。5.法院委托评估公司对涉案房产于2016年10月25日的价值进行评估，总价为226万余元。

法院判决

法院认为：本案纠纷由被告违约导致，应赔偿原告因此受到的损失。理由为原告陆某于2016年5月31日的银行存款为70余万元，超过了当天需要支付的金额，已经具备履行合同的能力；反而被告房屋至今未能还清贷款涤除抵押权。且原告支付70万元至中介处并与被告一同前往银行归还贷款的行为表示原告在积极履行合同，而被告之后多次爽约未予配合过户，责任在被告。最终法院参照评估报告的房屋价值，同意原告要求调整违约金至实际损失（即房屋差价损失）95万余元的请求，判令确认双方的合同于2016年10月25日解除，被告返还定金5万元、赔偿原告违约金95万余元。

律师评析

根据法律规定，自愿订立的合同只要不违反法律规定即为有效，合同当事人应当严格按照合同约定履行各自义务，违反合同约定的应当承担违约责任。违约责任的范围不仅包括返还定金，还应当赔偿守约方可得利益损失。本案中虽然双方约定违约金为合同标的的10%（即13.2万元），但是根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，因此本案中法院最终判定被告赔偿违约金95万元。