物业合同纠纷如何确定诉讼的时效(物业合同诉讼时效期几年)

大多数法官在讨论中主张应从最后一期物业费履行期限届满之日起算，主要理由归纳有五点： 第一，从诉讼时效制度的价值取向考虑，诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人的利益，在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作有利于债权人的理解和考虑，才能真正实现当事人之间的权利平衡。 第二，从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度分析，尽管各期债务确实因时间经过而不断产生，而不是在合同签订时就已经形成，但由于其是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。 第三，从审判角度考虑，有利于节约诉讼成本，提高审判效率，更具有可操作性。 第四，与同一笔债务分期履行一样，都存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一期债务履行期限届满后即主张权利的情形，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效，有利于保护当事人的合理信赖利益，促进商业交易，增加社会财富。 第五，从物业服务企业方面考虑，在物业服务企业催交物业费面临困难的情况下，判定物业服务企业追索物业费的诉请超过诉讼时效期间将导致其收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主。 初看物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算的理由充分，但仔细推敲，深入分析不难发现该意见在逻辑上和操作上不可行。除非物业服务企业是在物业服务合同履行完毕或解除或终止后才起诉业主支付连续拖欠或间断拖欠的物业费，便很容易地确定“最后一期物业费履行期限届满之日”，否则，在合同履行期间起诉物业费，就无法确定“最后一期物业费履行期限届满之日”。事实上，出于管理和服务之便，物业服务工作具有相对的连续性和稳定性，物业服务合同履行期限一般较长，少有一年期的，多则几年甚至十几年期，物业服务企业一般都是在合同履行期间提起物业费诉讼，少有拖到物业服务合同履行完毕或解除或终止后才提起，除非物业服务合同属一年或两年短期履行合同。持该意见者会辩解称截止到起诉之日，业主连续或间断拖欠的物业费，就是“最后一笔物业费履行期限届满之日”，即为物业费的诉讼时效期间起算日，如此说来一定是被“至上教育”烧环了脑子。从上述五点理由看得出持该意见的法官既有图省事的审判思路，也有富商、助商的情结，有的法官甚至开口闭口都称“物业管理费”，思维仍停留在物业服务企业与业主之间管理与被管理的关系上，总是以“官官相护”的审判思维审理物业费纠纷案件。本文对应作如下反对意见的分析。 第一，诉讼时效制度的价值取向是平衡保护当事人的利益，其首要的立法目的就是督促权利人行使权利，通过对权利行使在时间上作些限制，禁止权利被滥用，以保护义务人基于时间经过而享有的认为权利人不再行使权利的合理信赖利益，避免义务人受到不正当请求或过时请求的干扰，使义务人的财产只为现在及将来的债务提供担保，以维护法律关系和社会交易秩序的稳定，进而维护社会公共利益。 意见的第一个理由中称“在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作有利于债权人的理解和考虑”，读得出来其意指，在业主人数众多、连续或间断拖欠物业费较多的情形下，如果物业费的诉讼时效期间起算点确定为“每一期物业费履行期限届满之日”，就是“不利于保护债权人利益的情形”。这一观点笔者不敢苟同。 从业主拖欠物业费的原因分析，住过商品房的人都知道，既然买得起商品房，就不会付不起物业费的，业主一般不会拖欠小额的物业费。究拖欠原因，主要有三个：1、以物业服务企业提供的服务质量有瑕疵为由拒付物业费，以示行使抗辩权。2、业主与其承租人、借用人或其他物业使用人之间存在支付物业费纠纷导致拖欠物业费。3、因业主的主客观原因拖欠物业费。三个原因中，第一个原因居多（且多为集体拖欠），第二、三个原因次之。据审判实践经验，物业服务企业提起物业费诉讼，业主基于第二、三个原因拖欠物业费，理由不成立的，大多数案件都能调解结案。根据物业费拖欠的三个原因分析，主张“物业费的诉讼时效期间自每一期物业费履行期限届满之日起算”不利于保护债权人的利益的观点，没有事实依据。 当然，在涉及诉讼时效问题的案件审理中，确实有侧重保护债权人利益的情形，如债权人举证证明主张过权利或诉讼时效中断的事由，出现证据不充分或证明标准不够的情形，法官可侧重保护债权人的利益，采纳或采信其举证证明的内容，《适用诉讼时效的规定》第十条规定的四种情形就是此类情形的审判实践总结。又如义务人未提出诉讼时效抗辩的，法官不应对诉讼时效问题向其释明及主动适用。但在确定物业费的诉讼时效期间起算点上，不能以“诉讼时效的适用应侧重保护债权人的利益”为借口，选择“最后一期物业费履行期限届满之日”，否决“每一期物业费履行期限届满之日”。由于法官作出的裁判，是在向民众昭示一种正确的法治理念，告诉民众哪一种行为是符合法律规范的，哪一种行为是不符合法律规范的。照此意见裁判，物业服务企业根本不需要在物业服务合同履行期间催交物业费，只需等到合同履行完毕或解除或终止后再提起。这样处理的后果是很严重的，表现在：其一，将连续拖欠和间断拖欠两种情形同等对待，不从每一笔物业费拖欠之日起计算诉讼时效期间，也就意味着拖欠之日不构成违约。直到合同履行完毕的最后才算总帐，表现上对双方当事人都有利，实质上既使诉讼时效期间在物业费纠纷案件中起不到督促物业服务企业及时行使权利的诉讼时效制度之立法目的，也使业主受到不正当请求或过时请求的干扰，不利于社会交易秩序的稳定。其二，不利于业主行使履行抗辩权。其三，物业服务企业不需要依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，在“物业服务企业诉请业主支付物业费前”经书面催交”，只需要在物业服务合同履行完毕或解除或终止后的两年诉讼时效期间主张权利即可。该意见无形中使该条规定成了摆设。第二，意见的第二个理由从连续债务的整体性、关联性和独立性角度分析，认为物业费虽不同于其他约定分期还款、分期交货的借款之债、买卖之债等，整体性和关联性大于独立性，反之，物业费的独立性大于整体性和关联性，但该独立性不足以否定其整体性和关联性。分析得出的结论是物业费的诉讼时效期间起算点确定问题，可以适用《适用诉讼时效的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定。按照该司法解释者的立法或学理解释，该条款适用的要件是，签订合同之时同一笔债务已发生，且约定了分期履行，整体性和唯一性是该债务的根本特征。因此，给付每一期债务请求权的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，是同一笔债务具有唯一性和整体性的根本要求。可见适用本条时应注意以下两点：1、本条是对给付分期履行债务中的某一期债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，而非对给付全部债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，后者当然应从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间。第二，本条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行。史尚宽先生即认为，这种债权属于普通债权分期给付，而非定期金债权，“至普通债权之定有给付期间或以一债权分作数期给付者，不包括在内”。相较而言，物业费、租金不是在签订合同之时就发生，当事人虽约定分期履行，但属于定期给付债权。物业费虽都是物业服务企业提供物业服务这一原因及因时间经过而产生，基于对同一合同项下产生的债权，但性质上不属同笔债权，因此不符合适用该条款的要件。该理由对物业费与借款、买卖等其他分期履行的债权性质认识不清或有意混淆，错误地以《适用诉讼时效的规定》第五条的规定作为物业费诉讼时效期间确定的法律依据。第三，物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算，省去审查和计算每期物业费诉讼时效中断、重新起算的麻烦，确实比起自每一期物业费履行期限届满之日起算诉讼时效期间节约诉讼成本，提高审判效率。但笔者不以为然。如上所述，行使分期给付物业费的某一期物业费请求权，按此意见，首先必须确定“最后一期物业费的履行期限届满之日”，但不等到物业服务合同履行完毕或解除或终止，是不容易确定的，仅此就不具有可操作性。第四，依意见的第四个理由，言下之意，物业服务企业在合同履行期限内为维护当事人的合作关系，不便于在每一期物业费履行期届满后即主张权利，只好等到合同履行完毕或解除或终止，最后一期物业费履行期限届满后才向当事人主张或起诉。这一意见对于短期物业服务合同来说是可行的，但对于绝大多数长期的物业服务合同来说是不现实的。除非全部业主集体拖欠，物业服务企业在每一期物业费履行期限届满后即主张权利，有可能会影响合作关系。但某一个或某一些业主长期拖欠物业费，仍提倡物业服务企业容忍到最后一期物业费履行期限届满后再主张权利或起诉，岂不会产生该意见的第五个理由中提到的“收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主”之后果。实际上，物业服务企业无法忍受到合同履行完毕就迫不急待地主张权利了。第五，意见的第五个理由认为物业服务企业催交物业费困难。这一观点值得商榷。笔者以为物业服务企业催交物业费其实并不难。物业费是物业服务企业提供服务的对价。相较法院不知道当事人的住址导致送达成困难而言，物业服务企业知道欠费业主的住址，主张权利或催交物业费并非难事，可以在公告栏内张贴集体催交欠费通知，也可以将催费通知送达给业主，如被拒签则张贴通知到其门口，保留相应的证据。合同约定按月、季交纳物业费，会给催交增加工作量，物业服务企业可派专人负责催交，不必每月或每季必催，只要经过催交每期物业费，使连续或间断所欠的物业费之请求在相同时间中断诉讼时效期间后，保持在两年诉讼时效期间催交一次，使诉讼时效期间中断并重新起算，这样省去每笔物业费单独催交的麻烦。当然，物业服务企业的服务质量和水平跟不上，法律意识不强，不懂得如何主张权利，催交物业费就会有困难，但面对几个或部分业主拖欠物业费，主张权利并不存在困难，麻烦些是事实。物业服务企业没有金钢钻就别揽瓷器活。至于“判定物业服务企业追索物业费的诉请超过诉讼时效期间将导致其收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主。”的理由，纯属危言耸听，听得出来象是物业服务企业对法院的威胁口气。弦外之音，凡是物业服务企业诉请物业费，为维护大多数业主的利益，法院不得以诉讼时效期间已超过为由驳回诉请。法院仍支持物业服务企业超过诉讼时效期间的物业费债权之诉请，恰恰相反，必将损害大多数业主的利益，表现在，一方面，剥夺了涉诉业主的时效抗辩权，损害了其时效利益，另一方面，虽说物业费是物业服务企业提供符合约定质量的物业服务的对价，但即使其提供符合约定质量要求的物业服务，也不因此理所当然地取得超过诉讼时效期间的物业费债权，更不能以其超过诉讼时效期间的物业费债权未得到保护为由，不提供符合约定质量的物业服务或拒不提供物业服务，这一抗辩权既无法律依据，也不符合合同约定。 笔者自以为是地认为，诉讼时效期间起算的一般原则是自权利人得以行使权利（请求权）时起算，即采取“权利被侵害主义”。我国就是采取这一起算原则，法律依据是《民法通则》第一百三十七条中规定的“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。在分期履行定期物业费的合同中，在每期物业费履行期限届满，业主没有依照合同约定的履行期间支付物业费，就是一种违约行为，同时也侵害了物业服务企业的债权，已经造成了债权被侵害的事实，应从此时开始承担违约责任，诉讼时效期间也应当从此时开始计算。如果诉讼时效期间从最后一期物业费履行期限届满之日起算，必然会得出业主没有依约履行前几期的债务，并没有侵害物业服务企业物业费债权的结论。这显然与事实不符。当然，租金、物业费等定期金分期给付债务请求权的诉讼时效问题，一直是理论界和实务界争论颇多的法律问题，期待最高法院对此作出统一规定。在司法解释出台之前，计算其诉讼时效期间，确定起算日为“每一期物业债履行期限届满之日”优于“最后一期物业费履行期限届满之日”。 （作者单位：南宁市中级人民法院）

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