“借名买房”之借名人如何有效追回房产——周某诉张某房屋买卖合同纠纷案

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案情简介

原告周某与被告张某原系恋人关系，在恋爱期间曾看好位于青岛市B区XX街道XXX小区的某套精装修商品房，并有将该房屋作为将来婚房的意向。2016年10月，经原被告和原告父母协商，以被告名义与开发商签购房合同，由原告父母全额出资购买涉案房屋。

自2016年购房之后至2018年10月起诉时原告及其父母已支付了该房屋首付款525836元以及之后的按揭款、维修基金等共计766378元。2018年6月该房屋己经实际交付，被告女方作为顶名购买人与开发商验收交接了该房屋，至纠纷发生时，涉案房屋的《不动产权证》未办理。

为了确认该房屋的所有权，并适当考虑两者关系，原（甲方）、被告（乙方）与原告父母（丙方：周某某、陈某某）分别作为甲乙丙三方，经协商一致于2018年2月26日签订了一份《购房协议》，相当于后补了一份协议。三方在协议中约定以下主要内容：丙方是购买上述房产的实际出资人，以乙方名义购买上述房屋。该房屋的购房款及一切税费均由丙方支付，以乙方名义办理按揭贷款业务，所有费用由丙方承担清偿责任(以银行转账为准)。若甲乙双方恋爱关系终止，应三方协商在国家法律法规允许情况下尽快将本房产出售，所得款项扣除交易费用后，乙方获得20％，甲方获得80％，所借银行贷款应由甲方一次性还清。如期间发生丙方无力按时支付房贷情况，甲方必须卖掉位于合肥市的房子用来还款等条款。

后原、被告双方恋爱关系中止，原告为了该房产，于2018年下半年提起诉讼，委托宁波某律师提出诉讼。法院受理案件，并依法向被告进行了送达。

因原告提起诉讼，被告知悉诉讼，因此从2018年12月起因被告将贷款还款账户销户导致原告及其父母的房贷还不进去。被告要求原告父母尽快将涉案房屋找买主卖掉，但原告苦于该房产未取得不动产权证，因此不符合办证2年时间后才能出售的政策情况下，不同意违规出卖，由此导致双方的争议越来越大，彼此从分手后情感纠葛演化升级为房产纠纷。

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律师策略

经律师研究后，发现原一审的诉讼主体错误，原诉讼中只有甲方（原告）和乙方（被告），缺少了实际付款的丙方（第三人），而丙方不仅是甲方的父母，也是2018年2月26日《购房协议》中实实在在签名摁印受该《购房协议》约束的当事人之一。王明芝律师认为，首先，原告提交到法院的《民事一审起诉状》的主体错误，缺少了必要共同诉讼参与人，于是提交了《追加第三人申请书》，申请甲方的父母作为第三人参与诉讼。

《民事起诉状》中的诉讼请求也难以实现原告的诉求，原诉讼请求的实际内容只有一项是确认房产归原告所有，诉讼费由被告承担。很明确这是一个“所有权确认之诉”，而这个确认之诉不能解决原告周某的所有诉求。

一是缺少：确认2018年2月26日《购房协议》合法有效，这是原告取得物权的事实依据和书面证据基础。

二是缺少：依法判令被告继续履行《购房协议》内容，依约取得对应的补偿后将涉案房产过户给原告。

三是缺少：支付给被告的补偿款，原告申请按照市场价值或法院委托司法评估的价值(扣除相关费用)*20%计算。双方协商房屋价值与税费价款，出于两方立场不同，一方想就高，一方想就低，而青岛市在限购限售政策影响下二手房市场波动比较大，双方均存在对彼此的不满情绪，难以尽快协商出共同认可的合理数额。在此情况之下，代理律师就应以在诉讼中提前列明“请求法院司法评估的申请”为上策。

四是缺少：提起新的诉讼，对涉案房产进行保全，司法查封。律师认为，房产已经验房交接在女方名下，网签也在女方名下，物业的所有手续均在女方名下，如不申请查封保全，不能确保房产在漫长的司法审判、执行期间，不会发生对外出售的情况，如果存在“善意第三人”，则对委托人一家三口极为不利。另外就算是房产不产生交易，司法查封保全的强制手段形成的司法效力，也会有力促进案件走往良好的趋向，有利于案件解决。委托人听从了律师的建议，对涉案房产进行了查封保全。

经了解案情及对现有证据的分析后，认为应当采取如下策略来支持周某的诉求：

1、证明三方签订的《购房协议》的有效性。进一步通过协议中的约定确定周某为案涉房屋的真实物权人、法律物权人。

2、通过青岛市的多次颁布的“限购政策”，结合购买时间，来证明委托人周某在当时具有合法的购房资格，证明周某是合格的购买人。

3、证明周某及其父母全面履行了义务，无违反《购房协议》的违约情形。通过举证原告及其父母的贷款账户银行流水明细等材料，证明原告一方积极按月足额向房贷银行账户还款，自2018年12月起数笔还款被银行退回是由于被告一方的过错，非原告原因，原告无违约情形，也举证证明相关物业费的一部分也系周某父母转女方代为缴纳。该情形女方当庭自认属实。

4、根据国家及青岛市关于房产限购限售的政策，证明未取得不动产权证时，或者取得证后2年内私下变卖房屋属于违法违规出卖，原告拒绝被告未办证而变卖房屋的理由是成立的，原告不存在违反《购房协议》的情形。

5、证明被告存在违反《购房协议》的违约情形。通过去银行调查询问，申请法院向银行调取证据，举证证明自2018年12月起，原告父母数次向按揭款交纳账户交纳的按揭款均被退回（打印了相关被拒银行流水作为证据提交），乃因被告在没有告知周某及其父母的情况下单方面更改了按揭支付的银行账户，导致周某父母无法缴纳按揭款。女方的行为系违反《购房协议》第3条之约定，构成违约，应承担相应的违约责任。

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案件结果

女方起诉男方及其父亲，男方起诉女方，两个案件原本在不同法官手中，后经庭长汇报，一审法院指定两名员额法官一名陪审员共同组成合议庭合并审理

周某与张某及第三人周某某、陈某某房屋权属纠纷（互为原被告关系）一案，经法院主持调解，双方当事人在自愿合法的基础上达成如下调解协议：

1、涉案房屋归原告周某所有。

2、原告周某于2019年12月3日之前支付被告张某垫付款以及物业费，支付至被告张某银行账户。

3、原告周某于2020年2月28日之前支付被告张某房款补偿款，支付至被告张某银行账户。

4、原告周某于2019年12月6日前支付被告张某涉案房屋自2019年12至2020年5月止的贷款，支付至被告张某银行账户，2020年1月之后涉案房屋产生的物业费由原告周某自行负担。

5、原告周某及第三人周某某、陈某某与2020年5月31日之前到银行将涉案房屋《房地产买卖抵押贷款合同》的贷款主体资格变更为原告周某，原告周某对《房地产买卖抵押合同》中全部贷款一次性还清，被告张某应当积极配合。被告张某向贷款银行提出解除《个人保证合同申请》，原告周某需予以配合。

6、被告张某于《房地产买卖抵押贷款合同》的贷款主体资格变更后3日内配合原告周某办理涉案房屋过户手续并办理房屋交接。

7、以上各项双方均应按期履行，若任何一方对上述任一条款怠于履行，则须支付守约方违约金10万元。

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典型意义

本案是“借名买房”引发的的纠纷，一波三折，剧情复杂。本案的办理过程具有以下三点典型意义： 

1、案件的案由要选取准确，是“所有权确认之诉”？还是合同有效的“继续履行”之诉？一定要根据案情不同准确定位，否则就可能无法取得法院的支持。

本案第一次起诉的其他代理律师以“所有权确认”纠纷来立案，这是错误的，诉讼请求最后也未得到法院的支持，以撤诉草草收场。实际购房人和显名人在实际购房人出资购买时，双方是有一个约定的，因此双方之间存在的是一种合同关系。打这类官司的时候，就要以合同纠纷的案由来进行立案。

2、在法律物权与事实物权发生冲突时，当事人如欲证明自己是事实物权人，来否定登记簿上登记的法律物权，则应举证证明存在借名买房的合意以及实际出资购买房屋，提交购房合同、借名协议、购房款支付凭证、房地产证及相关证据应能够形成真实完整的证据链，以此方能推翻登记的公示公信效力。

3、案件区分情况，在需要“查封保全”时一定要当仁不让的与委托人说明得失与“利弊”，如委托人不愿做查封保全，律师一定要做好书面的笔录，并请委托人签字，以区分责任。

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回顾思考

一、正确选取立案的案由是诉讼获取胜利的关键。

实践中很多人打借名买房的官司都输了，一个很重要的原因，就是诉讼策略有误。很多的人打借名买房官司，都是按“所有权确认”纠纷来立案，而这是错误的。按照相关法律规定，法院会驳回原告诉求。因此，打借名买房的官司，应该以“合同纠纷”的案由来立案，而不应该以“所有权确认”来立案。在借名买房中，实际购房人和出名人形成了一个借名的合同关系。打这类官司的时候，就要以合同纠纷的案由来进行立案。那么，诉讼请求便成为要求合同各方按照合同的约定履行合同，被告配合办理房屋的过户手续。所以在打借名买房的官司时，一定要把案由立对、诉讼请求写对。案由写错了、诉讼写错了，也相当于原告的诉求得不到法院的支持。

二、在不存在善意第三人的情况下，法律物权优先于事实物权。

在法律物权与事实物权相分离的情形下，判断真正产权人，不能仅从权利外观来判断。根据《民事诉讼法》谁主张谁举证证据规则，要推翻法律物权，当事人必须要提出证据证明对其提出的诉讼请求所依据的事实；没有证据或证据不足已证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。实际购房人欲主张房屋归其所有，有责任提供证据证明存在借名买房的合意以及实际出资购买房屋，提交购房合同、借名协议、购房款支付凭证、房地产证及相关证据，形成真实完整的证据链。若不能，则必须遵守登记的公示公信效力。从性质上讲，该《购房协议》其实是一个借名购房合同，即由原告的父母出资、借用被告的名义购房，待到时机成熟（可以过户转让）时再由被告将房屋过户到原告名下。于是即产生了登记物权（法律物权）与事实物权的分离。我们都知道一般情况下不动产登记所显示的权利人即是真实的物权人，然社会生活多样，法定公示形式表彰的物权只反映了法律对社会生活进行调整的一般要求，法律物权不必然真实地表现物权归属的本来面貌。诸如在登记机关错误登记的情况下，登记簿上所表彰的法律物权即与真实权利人发生了分离，借名购房亦属之。在借名购房的情况下，被告作为案涉房屋商品房预售合同的出名人，是房产登记部门的登记的权利主体，是法律物权人。而本案的真实物权人或者说事实物权人则是《购房协议》中约定的原告。根据我国民法学说界与实务界均具支配地位的事实物权与法律物权二元区分理论，在不涉及交易第三人利益的场合，法律必须力争保护当事人的真实权利，具体的法律纠偏措施是赋予事实权利人异议抗辩登记请求权、更正登记请求权或返还请求权。而在涉及交易第三人利益的场合，则更应侧重交易安全，以法律物权的权利正确性推定效力优先于真实权利的保护。

本案为不涉及交易第三人利益的情况，因此在本案登记权利与客观权利不相一致的状态的情况下，应当以事实物权为先，法律物权为后。尽管被告是网上登记的权利人，但该法律物权不能对抗事实物权人的真实权利，房屋的真正权利人应为原告。根据《购房协议》这一借名购房协议，原告作为事实权利人与被告之间即负有了债权债务关系，被告负在今后产权证办理后将房屋过户登记到原告名下的义务。

三、法律风险防范建议。

鉴于借名买房的诸多风险，王明芝律师建议购买房屋应尽量通过正规方式，若不得已需要借名买房时，应注意做到以下几个方面，力求将风险降至最低：1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

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