房地产在建工程抵押规定是什么？

买房小白一头雾水，究竟什么是在建工程抵押？抵押给了谁？在建工程抵押商品房可以购买吗？

一、在建工程抵押

（一）什么是在建工程抵押？

按照《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。简单而言，房地产开发企业可以在建设过程中将以出让或划拨等合法方式取得的土地和已投入的资产抵押，从而取得在建工程继续建造资金的贷款。其作为房地产企业解决融资需求的一种方式，目前已成为企业的一种主要融资渠道，发挥着融资促建的作用。

（二）抵押范围有哪些？

此前，关于抵押的在建工程是否包括抵押时尚未建设部分的争论时有发生，但该争论在《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十一条作出了明确：

1.当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持；

2.当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

因此，抵押权的效力范围仅限于已办理抵押登记、土地上已有的及已完成部分的建筑物，续建部分、新增建筑物以及尚未建造的建筑物不包含在建工程抵押的范围内。

（三）谁可以作为在建工程抵押权人？

《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款将在建工程抵押主体限制为银行，而《最高人民法院关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》中认为，法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。 二、在建工程抵押商品房购买的前置条件

房地产开发企业预售已经设定抵押的在建工程商品房，除了需要取得政府部门颁发的商品房预售许可证外，还必须取得银行等抵押权人的正式同意。在这个过程中，银行等抵押权人为了自身利益，一般会要求房地产开发企业提前归还借款款项，或者新增其他财产进行担保。而在购房人与开发企业签订的《商品房买卖合同（预售）》示范文本附件内容中确实有此约定。

三、抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，该抵押状态还是否存续？

银行出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，就视为放弃了抵押权，此时银行对房子已不再享有抵押权，银行只能要求房地产开发企业偿还款项，但不能再对房子行使权利。

虽然银行出具了抵押权人同意该商品房转让的证明，有效降低了买受人的购房风险，但在实际情况中，抵押状态仍在登记机构处显示存在，未予以注销。如果开发企业不解除在建工程抵押，将会影响买受人网签备案、按揭办理、贷款放贷及不动产办证等系列事宜，因此，已有城市发布规定，商品房开发项目设定在建建筑物抵押权登记，开发企业预售商品房的，在取得抵押权人同意销售的书面意见后，还须办理拟预售商品房在建建筑物抵押权登记注销，方可网签销售。明确要求在商品房网签销售前解除在建工程抵押，以免影响购房人权益。

如果确实购买了在建工程抵押的商品房，签订购房合同时，除了注意开发企业是否如实填写土地或房屋的状态是设有在建工程抵押的抵押情况之外，一定要在合同中对权利瑕疵条款、违约责任条款等作出明确约定。另外，签订合同后，购房人要敦促开发企业及时解除抵押，并将购房合同到房地产主管部门备案，尽可能降低购房风险。