农村宅基地房屋到底能不能买？法律后果到底怎么样？（最高院已明确，另附上海、江苏高院意见）

　其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：

附1：沪高法民—[2004]4号文

　附2：江苏高院的相关规定

　　10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理?

　　对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：

　　(1)区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。

　　★(2)区分是否属于同一集体经济组织成员。

　　买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不 利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根 据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

　　对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还 征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。

　　对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买 受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原 则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判 说理中对房屋是否返还予以表述。