期房烂尾强制停贷购房人如何维权？

最近，很多烂尾楼盘的购房人都发出了通知，要求在工程全面复工之前，强行暂停偿还银行贷款，理由是银行在商品房按揭贷款过程中违规发放贷款、没有履行资金监督的职责。

烂尾楼强制停贷潮的出现，与按揭买房这一买房模式密切相关。在按揭买房模式下，购房人和开发商签署房屋买卖协议，由购房人付清首付；购房人与银行签署按揭贷款协议，购房人将与开发商之间签订的房屋买卖合同约定的标的房屋抵押给银行，银行以购房人的名义将款项直接付给开发商，购房人每月向银行偿还贷款本金及利息。贷款按揭中，银行、购房人和开发商三者之间有什么关系呢？购房人能否以开发方未按期交付房屋违约拒绝偿还银行贷款本金及利息呢？购房人应如何正当地停止还贷？

一、按揭买房中的各方法律关系

按揭买房中，涉及的主体包括购房人、房地产开发商（以下简称开发商）、银行，牵涉的法律关系包括以下几种：

1．购房人与开发商之间的房屋买卖关系

购房人与开发商签订房屋买卖合同，约定开发商向购房人出售房屋，购房人付清首付后，通过银行按揭贷款的方式向开发商支付购房尾款。

2．购房人与银行之间的借贷关系

购房人与开发商签订房屋买卖合同后，与银行签订按揭贷款协议，办理住房抵押贷款。银行以购房人的名义将款项直接交与开发商，购房人每月向银行偿还贷款本金及利息。

3．购房人与银行之间的抵押关系

购房人与银行签订按揭贷款协议，承诺在取得房屋产权证后，将所购房屋抵押给银行。如购房人未按约定偿还银行贷款本金及利息，银行有权对购房人的房屋进行折价、变卖、拍卖，并且银行有权对房屋折价、变卖、拍卖所得款项优先受偿。

4．开发商、银行、购房人之间的担保关系

购房人与银行签订按揭贷款协议时，银行通常会要求开发商为购房人的按揭贷款提供保证。即房屋抵押登记完成之前，如购房人不能按期还贷，由开发商向银行回购房屋，并以回购款优先偿还银行贷款。

上述各法律关系共同构成了购房按揭的法律关系体系，买卖关系是因，贷款关系是果，抵押关系、担保关系是贷款关系的补充与保障。各法律关系之间联系紧密，不能抛开一种法律关系谈另一种法律关系。

二、遭遇烂尾楼，购房人首先应当向开发商维权

（一）遭遇烂尾楼，购房人有权要求开发商承担违约责任

购房人与开发商之间是房屋买卖关系，购房人的义务是向开发商支付购房款，开发商的义务则是向购房人交付房屋。烂尾楼，开发商未按买卖合同约定向购房人交付房屋，应当向购房人承担逾期交付的违约责任。

一旦开发商逾期交房，开发商向购房人维权的形式包括：

（1）向开发商发出书面催告，要求开发商尽快交付房屋；

（2）要求开发商按房屋买卖合同约定支付违约金或损害赔偿金。

（二）开发商超过30天到90天仍不交房，催告后三个月开发商仍不交房，购房者有权解除房屋买卖合同。

《民法典》第563条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

根据上述规定，如果开发商逾期交房的天数超过30天，购房人有权以合同目的不能实现为由，主张解除房屋买卖合同。具体维权形式包括：

（1）自开发商逾期交房的第91天，向开发商发出书面交房催告；

（2）如开发商收到交付催告后3个月内仍未向购房人交付房屋，自开发商逾期交房的第181天，向开发商寄出房屋买卖合同解除通知；

（3）待开发商收到房屋买卖合同解除通知后，购房人可以再次向开发商书面致函，要求开发商返还已经支付的购房款本金及利息损失，如开发商拒绝返款，可向人民法院诉讼维权。

综上，交付房屋是购房人根据房屋买卖合同应当履行的主要义务，发生烂尾楼，购房人首要的维权途径是向开发商主张逾期交房违约责任，如果逾期交房超过180天，购房人应及时向开发商寄发书面的房屋买卖合同解除通知，为按揭贷款协议的解除做准备。 三、购房人强制停止还贷，不可取，面临诸多风险

购房人与银行之间是借贷关系，银行的义务是向购房人提供贷款，购房人的义务是向银行偿还贷款。在购房人与银行之间的按揭贷款关系未解除的情况下，如果购房人擅自停止向银行偿还贷款，购房人面临逾期还贷的系列法律风险。

第一、面临向银行承担逾期还贷违约责任的风险

购房人擅自停止向银行偿还贷款，面临向银行承担逾期还贷违约责任的风险，承担违约责任的具体方式包括：（1）接银行催款函，继续按时还贷，并向银行支付逾期还贷违约金；（2）如银行决定一次性收回贷款，购房人应一次性提前偿还剩余贷款，并向银行支付逾期还贷违约金；（3）银行可主张解除贷款协议，如若如此，购房人需返还银行已经发放的贷款及利息，并向银行支付违约金。

第二，面临所购房屋及其他财产被银行变价、变卖、拍卖的风险

购房人向银行申请贷款，用其所购买房屋对贷款进行了抵押担保，如购房人擅自停止偿还银行贷款，面临以下风险：（1）如贷款人未按银行要求承担上述逾期还贷违约责任，银行可通过司法手段查封、扣押、变卖、拍卖购买人所购房屋，银行有权对房屋折价、变卖、拍卖所得款项优先受偿；（2）若购买人购买的房屋无人购买，或者拍卖价款不足以偿还银行贷款、损失，银行还有权申请法院查封、扣押、变卖、拍卖购买人的其他资产，用于偿还银行贷款、损失。

第三，购房人擅自停止向银行偿还贷款，面临进入征信黑名单的风险

购房人擅自停止向银行偿还贷款，银行将会把购房者逾期还贷的信息上传至中国人民银行征信中心，将购房人纳入征信黑名单，进而影响购房人个人征信记录。

综上所述，房屋买卖关系和借贷关系是相对相互独立的法律关系，原则上，购房人是不能以开发商未按期交房为由拒绝偿还贷款，否则不仅面临向银行承担逾期还贷违约责任的风险，还面临个人征信受损、人财两空的风险。

四、遭遇烂尾楼，购房人停止偿还银行贷款的正确途径

开发商不能交付房屋，如要求购房人继续偿还银行贷款，将导致合同约定的各方权利义务严重失衡。那么，如何才能恢复各方权利义务的平衡性呢？遭遇烂尾楼，购房人如何才能正确停止偿还银行贷款呢？

（一）通过协商或诉讼，解除与银行的贷款协议

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

根据上述规定，遭遇烂尾楼，购房人应通过以下方式正确解除对银行的还贷义务：

第一、在开发商逾期交房的第91天，向开发商发出书面交房催告通知；如开发商收到书面交房催告后仍未交房，在开发商逾期交房的第181天，向开发商发出书面房屋买卖合同解除通知。

第二、向开发商发出书面房屋买卖合同解除通知后，以按揭贷款合同的目的无法实现为由，与银行协商要求解除按揭贷款合同；如果协商未果，应及时向银行寄发要求解除按揭贷款合同的书面通知。

第三、商品房担保贷款合同解除后，购房人方可停止向银行偿还贷款。实践中，按揭买房涉及复杂的法律事实认定，贷款担保合同较难通过协商或单方通知得到解除，大部分通过法院诉讼解决，具体结果如何，需要看法院判决。

第四、商品房担保贷款合同解除后，出卖人应当将收取的购房贷款返还给银行，将收取的购房款的本金及利息返还给购房人。

如上所述，房屋买卖合同、贷款担保合同大多数情况需要通过诉讼解决，购房人在遭遇烂尾楼等开发商逾期交房情况时，应及时按上述内容向开发商、银行寄发催告函、合同解除通知，留存对购房人有利的证据，掌握事件处理的主动权。

（二）通过行政手段，推动延期还贷、停贷协议的解除

第一、银行将贷款发放给对购买主体结构未封顶住房的个人，没有尽到放贷的审查义务，涉嫌违反监管政策。

银发〔2003〕121号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》第四条规定：为减轻贷款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。根据该规定，购房人与银行签订贷款协议时，如购房人所购房屋的主体结构未封顶，银行就属于未尽到上述文件规定的放贷审查义务，银行的该行为不仅涉嫌违反了监管政策，而且应对贷款无法按期收回承担相应的过错责任。

第二、银行将贷款以购房人名义给予开发商后，未对贷款使用情况进行监督，涉嫌违反监管政策。

银发〔2003〕121号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》第一条商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，第三条企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。根据该规定，银行以购房人名义将贷款给予开发商后，银行应监督开发商将贷款用于特定的房地产项目，如开发商涉嫌挪用资金，银行有义务追回贷款。许多银行无视该规定，未将贷款存放到监管账户，导致烂尾楼的诞生。

第三、对于上述违反国家监管政策的行为，购房人可以向银行监管机构投诉举报按揭银行，又可以向房地产监管部门投诉举报开发商的违规行为。需要注意的是，银行、开发商违反国家监管政策，应由主管部门追责，与能否解除还贷关系没有直接关系。但是，投诉举报可以作为与开发商、银行谈判的一个筹码，通过谈判，实现解除房屋买卖合同、解除贷款合同、延期还贷等目的。

第四、即使不能与开发商、银行协商实现解除房屋买卖合同、贷款合同、延期还贷等目的，如有证据证实开发商、银行存在违规行为，银行对贷款不能正常收回存在过错，也可减轻购房人对银行的逾期还贷责任。

五、律师建议

第一，对购房人来说，强制停贷不可取，面临严重不利后果，建议购房人收集证据理性维权，依法维护自己的合法权益。

第二，购房人强制停贷，会增加银行坏账风险，将严重影响金融秩序，同时也将影响社会秩序的稳定，因此，建议相关监管部门、地方政府及时出台相关政策、解决措施，保护购房人、银行的利益，促进房地产行业的健康发展。