房产买卖合同“网签”的法律陷阱

网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环，导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。

Ⅰ 房产买卖合同没有网签，并非确定无效

Ⅱ 一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人

Ⅲ 网签(备案登记)不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司

　Ⅳ 房产仅网签不能对抗法院查封

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人(也即卖方)将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也即买方)，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　据此规定律师提示，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。

　　但仅仅是签订房产买卖合同并网签，即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。

　　登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。

　　裁判要旨: 本案原告所诉“网签”行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案登记行为，被告对该行为具有法定的监管职责，事实上被告也对其行使了监管职权。

　　由于网签登记信息的准确与否，直接影响到商品房买卖双方的权利义务，被告作为登记机关，应当在其职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效。

　　本案所涉长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已经由人民法院发生法律效力的判决确认系由第三人虚构所得，原告与第三人之间并无真实的交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。

　　争议的网签行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案行为，被告对该行为具有法定监管职责;被告作为登记机关，应当在职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效;原告与第三人之间无真实交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。

　　案件来源：湖南省长沙市岳麓区人民法院行政判决书 (2015)岳行初字第00137号

　　综上，“网签”仅是行政管理手段，没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。

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