一、租赁在先也不能解除法院查封。
二、强制执行中,承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利,只能择一行使。
三、以租赁形式抵偿债务,不适用“买卖不破租赁”原则。
四、案外人以租赁权为由提起执行异议之诉,人民法院已经受理的,裁定驳回起诉。
五、案外人以“买卖不破租赁”提出执行异议阻止移交承租房产的,应当以民诉法225条受理。
裁判要旨:根据“买卖不破租赁”原则,即使租赁物发生物权变动,承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束,但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动,否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。
依循案外人异议程序进行审查,就有可能出现实际执行效果与实体法关于“买卖不破租赁原则”内涵的矛盾。理由在于,启动案外人异议审查,就意味着后续还可能衍生出执行异议之诉。执行异议之诉可能历经一审、二审程序,全案定谳的周期会很长,这势必对法院强制处置不动产的工作造成严重影响。
案件来源:执行复议:深圳市中级人民法院(2015)深中法执复字第132号。
综上,租赁先于查封、抵押设立的,承租人依法可以主张优先购买权或拍卖不破租赁要求买受人继续履行租赁合同,但无权阻止强制执行。
来源:问律 作者丨齐精智
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