如何采信房屋买卖合同纠纷中的中介证言

　　证人证言对于查明案件事实有着不可替代的作用，由于各种原因，证人证言这一重要的证据形式在实践中未能充分发挥其功能价值，但实践中采信率低，并且在很多时候未能对查明事实起到有效的促进作用。

　　随着房屋买卖纠纷越来越多，而中介作为参与了整个房屋交易过程中的一方，除了买卖双方外，其对交易过程的真实情况最为了解，因此，在大部分房屋买卖案件中，当事人都会选择申请中介作为证人出庭作证，或者提交中介公司加盖公章的情况说明。但实践中，可能存在中介与以一方当事人有利害关系、同时出现完全相反的两份中介证言或者中介方不愿意出庭作证仅提交书面说明等各种情况，导致实践中如何采信中介的证言成为房屋买卖合同纠纷审理过程中的一个难题。

　　从现行的法律规定来看，一方面，现行立法对于如何采信证人证言缺乏具体的、可操作的规范和指引。

　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规则》)第六十五条规定：“第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定..(五)证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。”

　　另一方面，缺乏对证人证言质证规则的设置。从司法实践中来看，证人出庭后的，法庭或仲裁庭对证人的询问与调查，以及当事人如何对证人证言进行质证，缺乏统一的规范与方式，通常取决于不同的审判习惯或个人审判能力，在一些情况下通常使得证人询问环节流于形式，而难以真正起到调查案件事实的作用。

　　面对立法上的缺失，以及司法实践中证人出庭的乱象，仲裁庭在案件审理中可以从哪几个方面加以注意呢?

　　01

　　明确中介并非当然具备证人资格，并且中介仅能够对其亲身感知的事实做客观陈述。

　　通常认为，中介参与了整个交易过程，故应当是除了当事人外最了解交易过程中真实情况的一方。根据《民事诉讼法》第七十二条之规定:“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。但值得注意的是，知道案情是指证人直接凭借自己的眼、耳、鼻舌等感觉器官感知案情的人，这里的感知是直接感知，而不是听说，据说等的间接感知。

　　根据《证据规则》第五十七条的规定，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言。故中介仅能够对其亲身感知的事实做客观陈述。

　　以一则案例为例说明，如何在实践中把握这一证人证言的采纳原则。

　　张某与何某签订房屋买卖合同后，约定何某应当于2017年5月21日前交齐全部购房款。现张某以何某于2017年5月21日前未全额支付购房款为由，要求解除合同并要求何某补偿违约金。现何某辩称，其曾在2017年4月21日致电中介赵某，告知其因资金困难已经与卖方张某协商剩余房款暂缓支付事宜，张某也已经同意其于2017年12月31日之前支付剩余房款，并申请中介赵某出庭作证，证明其与张某已经就暂缓支付购房款事宜协商一致。

　　对此，赵某出庭作证，称何某与张某已经就暂缓支付购房款事宜协商一致。

　　对赵某的这一证言是否能够采信，首先需要注意的是，中介赵某并非亲身参与了张某与何某协商暂缓支付购房款这一事实过程。赵某对这一协商过程的了解是通过张某向其转述，故其仅能够就张某向其转述这一具体的事实作出陈述。但实践中，由于中介某些情况下与一方当事人存在利害关系或出于其他原因，容易在陈述中带入个人判断与猜测，如前述案例中，赵某在出庭作证时声称双方已经就暂缓支付协商一致，实际上就并未客观陈述其所亲身感知的事实，而是作出了自己的判断，由此对仲裁庭的判断产生误导。

　　仲裁庭在采信这类证人证言时，尤其应当注意排除因此类不符合法律规定的证人证言对其在认定案件事实时可能产生的误导，也应当在发现证人在作证时有此种倾向时，及时引导，对庭审予以规范。甚至有严格的观点认为，中介赵某不具备“知道案件事实”这一证人资格，仲裁庭根本不应当接受其作为证人出庭作证，对此，小编认为，中介赵某听到何某转述电话协商内容是否属于案件事实，应当由仲裁庭根据具体案情进行具体的判断，不能一概而论。

　　02

　　应尽可能的查明证人与案件当事人的利害关系并排除干扰，对有利害关系的证人证言，不应当单独作为认定案件事实的证据。

　　中介同样作为交易的一方当事人，与房屋买卖双方当事人尤其容易有利害关系，仲裁庭在审查中介方的证人证言自然要尤其注意有可能因利害关系导致中介作伪证的或者其他证言受到干扰的情况。其中一个重要的手段，就是审查证人证言与其他证据是否一致或者协调。《证据规则》第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。

　　同样一个案例为例说明：

　　张某与何某在中介赵某的居间下签订了一份房地产买卖协议，并支付了定金。后买方张某因自身原因向卖方何某口头提出解除协议，双方就解除协议一事多次协商。后张某仍按约定的日期向何某支付了购房款，并要求何某办理交楼手续，但何某因房价上涨已经通过中介赵某居间，将涉案房屋另售他人。为此，张某要求何某支付违约金，何某辩称双方已经协商一致解除，并为此申请中介赵某证明双方已经就解除协议一事协商一致，中介赵某应其申请出庭后，当庭陈述双方已经已经就解除协议协商一致，协议已经解除。

　　在这一案件中，若认定张某与何某的房屋买卖合同未协议解除，那么中介赵某在此情况下又接受何某的委托将涉案房屋另行出售，显然构成违约，那么为了免除自己的违约责任，中介赵某很有可能做出有利于何某的陈述，因此在这一案件中，中介赵某与卖方何某具有明显的利害关系，是审判过程中仲裁庭首先应当注意到的问题。在这种情况下，如果仅凭中介赵某的这一陈述，而没有其他证据予以佐证的，仲裁庭显然对该证言不应当予以采纳。