房地产不良资产收购时的法律调查

导语：本文主要分析房地产不良资产形成的原因及表现，不良资产收购的两种形式，同时给出法律尽调过程中需要注意的事项。

一、房地产不良资产形成的原因及其外在表现

　二、房地产不良资产收购的两种方式

　三、法律调查过程中的注意事项

　　一般来说，针对收购房地产企业主要从三个方面进行尽职调查，一是法律层面，二是财务层面，三是项目技术层面。由于房地产企业在运营过程中产生大量的法律关系，任何一种法律关系都将形成房地产企业与各主体之间的权利与义务，对企业运作都将产生影响。因此，在尽职调查中，法律层面的调查显得尤为重要。

　　进行法律层面尽职调查，一般情况下需收集包括12大类的内容：(1)公司文件，(2)融资及股权限制情况，(3)除目标房产外其他资产及负债情况，(4)与目标房产有关的相关资料，(5)劳动人事，(6)重大协议，(7)目标房产的保险情况，(8)税务情况，(9)遵守使用法律情况，(10)诉讼及争议情况，(11)其他，(12)需澄清的问题。实践中，针对收购对象的不同情况，可以只涉及清单中的部分内容。但对于收购对象房地产公司来说，12大类内容中的融资及股权限制情况、与目标房产有关的相关资料、税务情况、诉讼及争议，一直是法律层面尽职调查中的重中之重，在尽职调查中有许多需要特别注意的地方。

　　(一)融资及股权限制情况。

　　调查股权限制情况是为了明确公司股权的可变更性。该信息的权威出处为股权登记的工商管理部门，一般以工商查询的书面资料为准，可变更股权一般不应存在质押、查封等法律限制。在调查企业融资情况时，除全面掌握企业的负债情况外，还应注重企业贷款卡的年检情况，必要时需与基本户开户银行进行沟通，因为企业的负债情况及贷款卡内不良记录的情况将直接影响企业的后续融资。在实践中，尽职调查往往注重企业负债情况的调查，对贷款卡内不良信息有时会关注不足。

　　(二)与目标房产有关的相关资料。

　　这个类别的法律层面尽职调查主要涉及8个方面：(1)房屋土地方面，(2)阻碍权利行使的文件，(3)建设工程事宜，(4)商业验收及评估文件，(5)物业管理，(6)公用设施，(7)配套设备，(8)租赁及经营事宜。该部分的调查着重于房地产项目的合法性、权利完整性。针对项目的不同情况其侧重点会有所不同。在调查土地及房屋权属时，不仅要关注土地及房屋权利的完整性，还应对土地及房屋的历史沿革尽可能地充分了解(从土地出让到取得房地产权证的全过程)。资料及信息收集，除由被收购方提供外，也应从政府主管职能部门及档案馆收集相关资料并予以复核，特别是存续时间较长、背景较复杂的房地产项目，更需仔细查询。我国各地的房地产政策及管理方式存在一定的差异，因此在不同地区调查时，应首先研究当地的房地产管理方式及具体操作流程，编制相应的调查及取证方式。在部分地区，土地及房屋分属不同部门管辖，其房地产权证包括土地证及房产证，特别是在遇到调查抵押、司法查封等限制情况时，应从不同部门分别进行。

　　在建工程项目由于管理部门众多，涉及核准及审批事宜较为复杂，根据当地管理模式调整调查及取证方式显得尤为重要，应当做到一地一策。在实践中，笔者发现对于地役权的调查重视程度不够。地役权是为增加自己土地(需役地)的利用价值，而在他人土地(供役地)上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。地役权根据合同约定而形成，形式上可在房地产管理备案并进行查询，但实践中进行备案的案例比较少见，造成调查时较难验证，更多的只能从被收购方提交的资料中发现。因此，应注意通过实地的勘查，对是否有地役权的设定加以判别。

　　(三)税务情况。

　　房地产行业是资本密集型行业，投资较大且税负较重，涉税项目众多。较大的项目往往是当地政府的纳税大户及重点监管企业，许多大项目在启动时往往会与当地政府签订相关的税收优惠及财政扶植协议，很多案例中企业的主要盈利点就来源于此。因此，在对税务情况进行调查时，不但要对企业按照税法纳税的行为作全面梳理，而且要对与政府或其代理部门签订的税收优惠及财政扶植协议作深入研究。实践中，由于各地税收优惠及财政扶植的形式区别较大，与企业签订优惠协议的主体更是千差万别，因此，签署合约的政府代表机构的合法性及权威性应当成为审核的重点，即签约主体是否具有相当的法律地位，避免造成原先承诺的优惠政策难以执行。

　　(四)诉讼及争议。

　　鉴于房地产不良资产项目往往债权债务复杂，在调查中对法律诉讼及争议情况的梳理变得尤为重要。实践中，调查重点分为两块，一是已产生诉讼及争议的调查，二是违约及违规情况的调查(即引发新诉讼及处罚的可能性)。在收集信息时，除书面材料的印证外，与重大合同的当事方、政府主管部门及司法机构的沟通也是极重要的，可以帮助我们从多个渠道对事实真相予以确认。

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