关于借名买房纠纷问题梳理

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

实践中，出于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系等原因，部分买房者通过借名买房规避购房障碍，却忽视了借名买房本身存在的极大法律风险，一旦发生纠纷，则存在是否认定借名买房的事实借名买房协议的效力如何法院是否支持过户等诸多问题。下面结合判例就借名买房的一些问题进行梳理：

一、借名买房行为的发生原因

（1）规避法律、政策，包括：

A.不符合经济适用房等保障性住房的购房资格；

B.不符合社保缴纳年限、购房套数限制等限购政策；

C.没有贷款资格或不能享受贷款优惠政策；

D.规避限贷令以及其他贷款障碍；

（2）享受特定购房优惠；

（3）隐藏真实的财产信息；

（4）其他原因。

二、借名买房纠纷类型

（1）登记名义人（登记购房人、出名人）反悔，借名人（实际出资人）无法顺利取得房屋所有权。

（2）登记名义人死亡，其继承人不承认借名之事。

（3）登记名义人的配偶要求确认该房屋为夫妻共同财产。

（4）登记名义人将房屋转让或设定抵押。

（5）登记名义人的债权人申请强制执行借名所购的房屋。

（6）借名人的债权人申请强制执行登记名义人名下的房屋。

三、借名买房纠纷解析思路

（1）借名合同是否成立（借名买房关系的事实认定）

（2）借名合同是否有效（借名买房关系的效力认定）

（3）房屋权属的认定与取得（房屋权属的内部效力）

（4）房屋权属与第三人的关系（房屋权属的对外效力） 四、借名关系的事实认定

1.当事人若有借名买房的书面约定，一般可认定存在借名买房事实。

2.当事人若没有借名买房关系的书面约定，应综合已查证的事实来认定。

出名人一般会主张存在借款、赠与、抵消等法律关系，出名人应对此承担举证责任。

借名人举证证明内容：借名的原因；房款的实际支付分期还款记录；房屋的实际使用产权证书保管等。

此时应关注以下几个问题：

（1）购房款由谁出资。

借名人应对其出资情况承担举证责任。可以结合定金及首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等证据材料综合认定实际出资人。在借名人直接与出卖人接洽付款，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言具有较强的证明效力。

（2）贷款由谁实际偿还。

在有银行贷款时，因贷款本息系从出名人名下的银行账户内进行划扣，故应着重审查还款的来源、还贷银行卡的保管情况等。

如在借名人按月或按季度将还贷款项转给出名人无证据证明借名人的转款系支付租金或偿还借款等用途的情况下，应当认定房屋按揭贷款由借名人偿还。

（3）房屋由谁实际占有使用。

是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。如房屋实际居住情况、水电燃气费、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等。

（4）房屋权属证书由谁保管。

房产证、购房合同、发票、收据等资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，一般是由真正权利人进行保管。若由借名人保管亦能在一定程度上佐证借名买房关系的存在。

（5）其他常理、常情。

当借名人经济状况一般时，出名人主张借名人的出资为赠与不符合常理。

五、借名协议的效力

借名人违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房，借名协议及房屋买卖合同的效力应当如何认定？

在规避限购政策或套取银行贷款的情形下，借名人与出名人达成的借名协议是否因违反法律禁止性规定而无效？

《民法典》第一百四十三条［法律行为有效要件］

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力：

（二）意思表示真实：

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》第一百五十三条［违法无效、背俗无效］

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

六、总结： 导致借名买房的原因层出不穷，其蕴含的法律风险更是多种多样，借名人一着不慎便可能面临人财两空的局面。对此，笔者通过以上对涉及借名买房的几个问题的梳理，希望大家对借名买房一定要慎之又慎，只有理解法律规范、妥善保管证据、积极使用诉讼手段，才能更好地维护自身合法权益。