规避国家限购令的行为应如何认定？

　　【基本案情】

　　2011年山东省淄博市来京人员王某打算在北京买套房子，可当时国家限购令已经出台，王某的社保不满5年，如果按照北京市的规定，到2013年王某才具备在京购房资格。

　　不过当王某专门就此事向一家知名的北京房产经纪公司咨询时，店长李某却称：可以帮助王某补办社保，让他放心地进行房产交易。王某随后便将相关材料交给了李某由其为王某补办社保。

　　在此同时，在中介公司的居间介绍下，王某与卖方张某签订了《房屋买卖合同》，购买了位于北京市石景山区的一套两居室。双方约定：房屋总价款为116万元，王某通过贷款的方式支付。当日，王某还与中介公司签订了《居间服务合同》，并支付了4万元中介服务费，中介公司出具了相关收据。

　　在此以后，王某满心欢喜等待补办社保去办理贷款和过户，不料，合同签订后没几日，他就接到中介公司的通知：“社保没补成，因为你是农村户口。你先把证件拿回去，我们再帮你想想办法。”

　　尽管王某心急如焚，最终社保也没能办成。眼见房子无法过户，对方提出了高达房款20%的违约金，而中介公司有坚决不退还王某所付的中介费。无奈之下，王某只能向法院提出诉讼请求。

　　【法院判决】

　　北京市石景山区人民法院经过审理，双方最终达成调解协议，内容如下：

　　一、解除王某与张某就北京市石景山区玉泉路XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

　　二、解除王某、张某、北京某房地产经纪有限公司就北京市石景山区玉泉路XX号房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。

　　三、张某于2012年7月8号前退还给王某购房款50万元整。

　　四、王某于2012年7月10日前将北京市石景山区玉泉路XX号房屋腾退交还张某。

　　五、北京某房地产经纪有限公司与2012年6月30日前退还王某收取的居间费用共计4万元整。

　　六、各方就居间及买卖北京市石景山区玉泉路XX号房屋一事所发生的纠纷至此一次性解决，各方无其他争议。

　　【律师看法】

　　在北京市限购令出台之后，诸多中介公司打出各种名义，称可以补办社保、办理户口等，进而从中收取一部分代办费，之后促成买卖双方签约，规避国家限购令。但往往这些中介公司在收取中介费之后，无法兑现承诺，导致合同无法履行，且并不退换中介费。王某遇到的情况就是典型的案例。

　　有的人可能会认为是中介公司没将“事情”办好，王某应该要求中介公司和卖方继续履行合同。在此，笔者认为该主张是不妥的。虽然双方签订房屋买卖合同，但截至目前双方尚未办理网签，而且王某不符合北京市人民政府办公厅所发限购令规定的北京购房资格。

　　在司法实践中，对于购房人不具备购买资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同。本案中，王某尚不具备购房资格，如果坚持主张继续履行合同，很有可能会被法院驳回。因此，主张解除合同会更有胜算。

　　关于中介费事宜，中介公司认为，因为王某是农村户口，社保才没办成，问题出在王某身上，因此拒不退还中介费。这种说法是不正确的。因为王某是在询问中介公司并得到明确的承诺后才与卖方签订买卖合同的。其次，中介公司明知王某不具备购房资格，仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，并收取4万元中介费。在提供中介服务的过程中，中介公司存在严重的过错，属于违规操作。作为专业的房产中介公司，其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的。即使王某不是农村户口，即使买房补办社保也是办不下来的，中介公司明知此时却做出虚假承诺，应当承担相应的法律责任，向王某退还中介费。

　　来源：房产律政