承租人的孩子楼顶玩耍摔亡房东是否担责

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　　【案情】

　【分歧】

　【评析】

　　笔者同意第三种意见，理由如下：

　　第一、《江西省商品房租赁管理实施办法》第二十一条：“房屋租赁实行备案登记制度，签订房屋租赁合同后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地市、县房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案。”该规定只要求租赁房屋后到相关部门备案，并未要求以登记为前提，所以该规定不影响房东聂某与租客曾某、胡某签订的《房屋租赁合同》效力，租赁合同合法有效。

　　第二、曾某、胡某夫妇在租赁聂某房屋时就已知晓聂某房屋六楼加装了铁质楼梯通往楼顶，且双方签订租赁合同时已约定“不能在楼顶边缘走动或攀爬”的注意安全条款，但曾林还是通过楼梯爬到房顶玩耍，导致事故发生，曾某夫妇明显未尽到监护责任，应对曾某坠楼死亡承担主要责任。

　　第三、聂某作为房东，应对其出租房屋尽到安全保障义务，聂某加装铁质楼梯通往楼顶但并未对该楼梯进行有效管控，这种安全隐患与曾林的死亡有一定的因果关系，且聂某的房屋未与相邻房屋隔离，导致曾林从其邻居楼顶摔亡，故聂某在本案中承担管理过错责任，考虑到聂某在《房屋租赁合同》中已对安全问题作了特别约定，应适当减轻聂某的管理过错责任。

　　第四、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”本案中，同曾林玩耍的陈俊、王青、王宏三人均对曾林死亡无过错，但四人玩耍游戏与曾林的死亡有一定因果关系，三人出于人道主义应承担补充赔偿责任。由于陈俊三人均为限制民事行为能力人，应由其法定监护人承担赔偿责任。

　　综上所述，笔者认为，在本案中房东聂某未尽到提供安全房屋义务，承担20%赔偿责任，曾林父母曾某、胡某未尽到监护义务，自负80%赔偿责任，陈俊、王青、王宏的法定监护人承担补充赔偿责任较为适宜。