看房确认书中的跳单条款，效力如何认定？

引言

看房确认书中跳单条款效力该如何认定呢？下面我们来看一个案例。

案例

　　2011年4月20日，被告杨某通过A中介察看了由其居间介绍的幸福小区B商铺，并与A中介签订了看房确认书。确认书中双方约定：“若被告杨某最终购买此房屋，同意支付成交价的1%佣金给中介。本人或家属如私下成交或因其他居间方成交上述房屋，自愿接受中介佣金三倍的索赔”。2011年4月25日，被告杨某的丈夫何某与C房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。何某购置的商铺与先前原告杨某察看的店铺同属一处。商铺的付款方式为银行按揭，即签订购房合同时首付264950元，余款25万元通过银行按揭方式支付。原、被告因支付佣金的数额产生分歧，原告A中介诉至法院，要求责令被告杨某承担违约佣金15448.5元。

法院判决

法院经审理认为跳单条款合法有效，但违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法酌减。

律师说法

　　第一种意见认为：合同强调意思自治，双方自愿签订的协议应合法有效。故被告杨某应向原告A中介所支付佣金15448.5元。

      第二种意见认为：协议中条款为中介所提供的格式条款。该约定加重了看房人的责任、免除了中介所的责任，应为无效条款（《合同法》第四十条）。故应驳回原告A中介所的诉讼请求。　　第三种意见认为：违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法可以酌减。　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，确认书符合合同法规定的居间合同的法律特征，应认定为居间合同。　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（《合同法》第三十九条第二款）。一个条款是否属于格式条款并非其无效的当然原因。除非具有一方当事人欺诈、胁迫或者乘人之危等而签订合同的情形，否则该条款均应当有效（《合同法》第五十二条）。跳单条款旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但是并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原告A中介公司单方提供的格式条款，具体内容当事人双方不存在协商的情形，但是否签署该条款买房人被告杨某具有选择权。一旦买房人被告杨某基于真实意思表示签署了该条款（即使其预先在空白的看房确认书签名，对看房确认书中所载的佣金条款及跳单索赔条款的内容和法律后果是明知的），即应受其约束。该条款合法有效。　　条款合法有效并不当然意味着买房人要按照跳单索赔条款给付违约金。原因在于合同责任属于典型的填平责任，具有补偿性（《合同法》第一百一十三条）。违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法可以酌减。原告A中介为被告杨某提供了房源信息，被告杨某越过中介与商铺权利人完成购房交易的行为已构成违约。虽然被告杨某有违约行为，但将商铺买卖成交后的三倍佣金视为被告杨某违约对原告A中介造成的损失明显过高且原告A中介所不能提供相关的证据予以证明。法院可以据此酌情调整。　　综上，我们同意第三种意见。

涉案法条

《合同法》

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

        第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

        第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

　　转自竞泽房产律师团