经济适用房买卖合同纠纷

什么是经济适用住房?

　经济适用住房能否上市交易?

　　国务院并没有禁止经济适用住房上市交易

　案例：

　　(1)《经济适用房买卖合同》虽不能过户仍被判合同有效

　　基本案情：

　　许某经中介介绍，2007年8月，与张某(出卖方)、中介公司签订了《房屋买卖居间见证合同》，因该房屋是经济适用房，许某怕将来不能过户，双方在合同中做了多处约定，即：如果房屋能改底单的话，他一次性付清。如果在产权证下发时，该房屋不能过户，则张某返还他已支付的房款，并按银行同期利率支付利息。如该房屋国家有优先回购权，则该合同自动解除，三方均不承担违约责任。同时，三方签订《补充协议》约定：如国家政策允许此房办理过户手续时，张某应配合许某过户;如国家政策禁止此房过户时，许某用张某的名义办理相关证件，并且有权居住此房到房屋权利消失。合同签订后，许某支付了购房款。自2007年12月起，居住该房至今。

　　审理经过：

　　2011年5月，张某反悔了，其到法院起诉许某称，该房性质为经济适用房，按照政策规定，该房屋不能办理过户手续，要求解除与许某签订的合同。

　　许某辩称：双方在《补充协议》中约定了在政策禁止过户时对房屋的处理意见。房屋现在无法过户，但在5年后就可以过户了。故不同意其诉讼请求。

　　法院审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。且本案中买卖双方当事人对房屋交易受限之事实是预知的。故驳回了张某的诉讼请求。

　　(2)章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案

　　绍兴市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2013)浙绍民终字第416号

　　上诉人(原审原告)章某。

　　委托代理人(特别授权)虞某某、欧某某。

　　被上诉人(原审被告)孙甲。

　　委托代理人(特别授权)尉某某。

　　上诉人章某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2013)绍越民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　原判查明，2006年4月17日，被告孙甲(买受人)与绍兴市经济适用住房建设管理办公室(出卖人)签订经济适用房买卖合同一份，约定买受人所购经济适用房座落于沁雨园小区X幢501(建筑面积111.23平方米，基准中心价每平方2500元，市场价中心价3900元)，基准75平方按每平方米2300元计172500元，超面积36.23元按每平米3588元计129993元，合计房款总额302493元，采用按揭贷款，合同签约首付202493元，银行贷款10万元;出卖人应当在2006年5月30日前交付买受人使用;所购房屋自房屋权证发证之日起五年内不得上市交易，交易时按有关规定交纳规费;合同还对其他事项进行了约定。

　　2006年4月19日，原告章某(甲方)和被告孙甲(乙方)签订合同一份，约定乙方将其在城南的沁雨园X幢501室经济适用房转让给甲方，从购房起所有购房费用由甲方承担;购房款共计367879.80元，其中267879.80元由甲方现金支付，100000元由乙方贷款由甲方支付;甲方除购房款外将另付给乙方50000元整;今日起所有与购房有关证件发票将由甲方保证，办证时乙方必须通知甲方;从今日起五年后乙方将所有证件过户过甲方;从签合同起，乙方家庭内部或其它原因影响交易过程，将由乙方自己解决，与甲方无关，不得影响交易过程。此后，原告支付了购房款267879.80元，其中主房款202493元(开票时间2006年4月24日)、车棚、阁楼款65386.80元(开票时间2006年2月24日);2006年5月11日，被告孙甲在工商银行办理房屋担保借款100000元，并由原告每月以被告名义直接归还本息，并于2012年11月21日提前一次性还款。原告另外还陆续支付给被告20000元。现房屋由原告使用，因被告拒绝房屋过户，原告向该院起诉要求解决。

　　另查明，上述房屋登记于被告孙乙下，房屋所有权证填发日期为2007年11月14日，房屋性质为经济适用房。相应契证记载立契时间为2006年4月24日。

　　原判认为，本案系经济适用房买卖引起的合同纠纷。经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度设立旨在解决城市低收入家庭住房困难。为此，2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属于政策性住房，购房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案原、被告在被告购入尚不满五年就签订房屋转让合同，违反了上述行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告在该院就合同效力进行释明后，坚持不变更诉讼请求，故该院对原告要求确认合同有效、被告履行合同的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款之规定，判决：驳回原告章某的诉讼请求。本案案件受理费13880元，减半收取6940元，由原告负担。

　　章某不服原判，提起上诉称：1、原审法院适用法律错误，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)不属于某某法规。2、即使《意见》属于某某法规，也不能溯及既往。3、即使根据《意见》的规定，截止本案起诉时诉争房屋买卖合同签订日期和房屋所有权证填发日期均已满5年，符合上市条件，在上诉人按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。上市交易系合同履行和行政管理层面的问题，不应以合同签订日作为上市交易日。综上，请求二审法院依法判决。

　　被上诉人孙甲辩称：1、根据立法法第三章规定，《意见》完全属于某某法规，而且在《意见》之前，2004年5月13日国务院4部委早就颁布《经济适用住房管理办法》。2、时效的问题，《意见》虽不能溯及既往，但国家早在03、04年就有法规颁布，《意见》是对以往法规的完善。3、在被上诉人与绍兴市经济适用房管理办公室签订购买经济适用房的合同两天后就与上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人也自认进行了装修并已使用至今，说明交易早已开始，不存在5年之说。且买卖合同的签订是在房屋其他共有人不知情的情况下，本身存在欺诈行为。

　　双方当事人在二审中未提供新的证据。

　　本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。

　　本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效问题。被上诉人在原审期间主张，由于该合同违反经济适用房上市交易之严某某定，同时讼争经济适用房是以家庭为单位申请取得，被上诉人未经其他共有人同意进行处分，应属无效。本院认为被上诉人的主张理由不成立。理由如下：一、根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。在合同法司法解释中，对强制性规定作了限缩性解释，是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。原审法院认为讼争合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，但该《意见》第十一条关于经济适用房不满5年不得直接上市交易的规定并非效力性强制规定，故本案不属于合同法第五十二条中确定无效合同之情形。二、物权登记的公某某是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要的目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属、保护交易安全维护交易秩序的目的。事实上，在双方当事人签订买卖合同后，于2007年11月14日，讼争房屋的产权登记记载的产权人明确载明仅为孙甲，根据物权的公示公信原则，上诉人即有理由相信在合同签订时该房屋的产权人只是孙甲，而非他人或与他人共有;同时，孙甲也没有证据证明在交易时，上诉人知道或者应当知道该交易房屋是家庭共有财产。故本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，应为有效，上诉人的上诉请求成立。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

　　一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院(2012)绍越民初字第503号民事判决;

　　二、章某、孙甲于2006年4月19日签订的关于绍兴市城南沁雨园X幢501室(包括主房111.23㎡、附属阁楼54.65㎡及车棚9.36㎡)的房屋买卖合同有效;

　　三、孙甲于本判决生效之日起10日内协助章某办理绍兴市城南沁雨园X幢501室房屋的过户登记手续。

　　本案一案案件受理费13880元，依法减半收取6940元，由孙甲负担;本案二审案件受理费13880元，由孙甲负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 毛振宇

　　审判员 吕景山

　　代理审判员 姚瑶

　　二〇一三年七月五日

　　书记员 余建维

　　(3)熊群先与张益华购房指标转让合同纠纷申请再审案

　　最高人民法院

　　民事裁定书

　　(2012)民再申字第321号

　　再审申请人(一审被告、二审上诉人、原再审申请人)：熊群先。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人、原被申请人)：张益华。

　　再审申请人熊群先因与被申请人张益华购房指标转让合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院(2011)湘高法民再终字第204号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　熊群先申请再审称：(一)原再审判决认定单位集资房指标私下转让协议有效，是对相关法律法规以及国家政策的错误适用。1.该指标转让协议属于违反国家政策的协议。本案中，在法律法规没有明确规定的情况下，法院应该且必须严格依照《经济适用住房管理办法》的规定审理判决该案。2.依据《“芙蓉公寓”购房方案》的规定，不应支持违规的私下交易行为，因此该指标转让协议应依法认定无效。3.该指标转让协议是属于违反《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款规定的“根据合同性质不得转让”的协议。单位集资房的特定性质决定了它与职工的身份紧密相联，单位与特定资格的职工之间产生合同权利，其性质不得转让。4.该指标转让协议是属于转让“未依法登记领取权属证书”的协议。5.张益华作为机关职工，其已购买了一套房，其无权取得第二套集资房指标的认购资格。(二)关于熊群先能否解除合同问题，原再审法院适用法律错误。张益华当初未支付1.5万元转让费，占整个转让费的60%，已构成根本性违约，导致协议目的根本不能实现，熊群先有权解除协议。(三)法院判决超出张益华诉讼请求。熊群先依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项、第(六)项(即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项)的规定申请再审。

　　本院认为：(一)案涉房屋系湖南省长沙市芙蓉区人民政府委托长沙市芙蓉区城市建设投资有限责任公司依据当地各政府机关职工认购情况，由认购人缴纳购房款所建设的住宅。熊群先经过原所在单位依据职工工龄、职级等因素获得购房资格后，于2003年4月与张益华达成口头转让购房指标协议，熊群先将该购房指标转让给张益华，转让费1万元。张益华当即支付1万元，熊群先打收条并注明“全部购房款由张益华以熊群先的名义直接向政府交纳”。该口头转让协议的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，原再审判决认定该转让协议合法有效并无不当。案涉房屋并非经济适用房，建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》以及熊群先原单位作出的《“芙蓉公寓”购房方案》并非法律或者行政法规，不能作为认定合同效力的依据。案涉口头协议并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，案涉房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，亦不影响转让协议的效力。(二)熊群先在一审中仅抗辩合同无效，并未提出要求解除合同，也未提出任何反诉，其有关合同应当解除的再审主张不属于本案审查的范围。(三)一审判决判令熊群先配合张益华办理好房屋更名过户手续，同时负担相关费用属于确认合同有效之后当事人必须实施的行为;一审判决第三、四项判令张益华支付1.5万元并补偿5000元给熊群先，既出于张益华自愿，有利于转让人，亦不违反民事诉讼法的规定，本案不存在超越当事人诉请的情形。本案业经人民法院多次审理，张益华因受让该房屋指标已陆续实际支付了转让对价共计7万元，本案并不存在显失公平的情形。

　　综上，熊群先的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回熊群先的再审申请。

　　审判长 魏文超

　　审判员 李京平

　　代理审判员 胡越

　　二〇一三年四月十一日

　　书记员 杨婷

　　附：

　　1、《四川省人民政府关于 贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见》：(九)严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年不得上市交易，购房人确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经济适用住房满5年后需要出售的，按出售时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，政府可优先回购。购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可取得完全产权，具体办法由市(州)、县(市、区)人民政府确定。本实施意见出台之前已签订经济适用住房购房合同的，可按原政策执行。

　　2、《四川省成都市人民政府关于贯彻国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强公共住房制度体系建设的意见》第二条(二)款第3.经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用住房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用住房价格进行回购。经济适用住房购买合同备案满5年，购房人可以转让经济适用住房。转让经济适用住房实行申报制度，并按照届时同地段普通商品住房与购买经济适用住房价款的差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，在同等条件下，政府可优先回购。购房人也可按照上述比例向政府缴纳土地收益等价款后，取得完全产权。具体缴纳比例由市住房委员会办公室会同国土部门，根据经济适用住房政府优惠部分和保障对象实际支付价款的比例确定，并在经济适用住房购房合同中予以明确。在本通知出台前已经签订经济适用住房购买合同并备案的，按原政策执行。

　　3、　《成都市城乡房产管理局关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知》二、经济适用住房自合同备案之日(未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日)起，不满5年不得直接上市交易。5年内购房者因特殊原因确需转让经济适用住房的(继承、遗赠、离婚分割和法院判决除外)，由市住房储备部门按经济适用住房原出售价格回购。经济适用住房自合同备案之日(未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日)起满5年的，购房者可申请完善产权或转让经济适用住房。

　　来源：网络