房屋买卖合同纠纷案件中“名为买卖、实为赠与”的法律关系如何认定？

一、案情简介

李某3与祁某系夫妻关系，婚后育有儿女李某1、李某4、李某。张某与李某4系夫妻关系，婚后育有李某2。1998年11月李某3与祁某立遗嘱载明其二人共有房屋归李某4所有，并在公证处进行了公正。

李某3于2003年去世。2012年祁某与李某4签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称“购房合同”），约定祁某将其与李某3的共有房屋出售给李某4，房屋成交价格为1214600元，但并未对房屋交付时间、违约责任、付款方式及期限等合同主要内容进行约定，且李某4在合同签订后未向祁某支付购房款。祁某于2015年1月去世，李某4于2015年8月去世。

李某1、李某向法院提起诉讼，向法院主张李某4不尽赡养义务，在取得李某3遗嘱继承权后，又与祁某签订房屋买卖合同并且不支付相应的价款，应视为放弃了对父亲遗产的继承权。其二人作为李某3与祁某的继承人，请求法院判令李某4的妻子张某、儿子李某2支付房屋价款1214600元。

二、法院裁判

案件争议焦点问题是祁某与李某4签订的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。北京市朝阳区人民法院认定《存量房买卖合同》名为买卖，但实际上是一种赠与关系，主要从《存量房买卖合同》的内容、祁某作为出卖人的主体身份以及祁某生前的行为三方面进行了论述。

一、从《存量房屋买卖合同》的内容上看，该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋的交付时间、违约责任、付款方式及期限等合同主要内容均未进行约定，与常理相悖。且从合同的履行上看，祁某在未收到李某4给付的任何房款的情况下，就将房屋过户到李某4名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符。

二、从祁某作为出卖人的主体身份上看，其并不具有房屋进行出售的处分权。因为该房屋原系祁某与李某3的夫妻共同财产，在李某3去世后，根据李某3的遗嘱，属于李某3的50％的份额应由李某4继承。因此，祁某在与李某4签订房屋买卖合同时，两人实为房屋的共有人，祁某并无将房屋进行全部处分的权利。至于李某、李某1关于李某4与祁某签订房屋买卖合同应视为放弃对李某3遗产的继承权的主张，我国继承法及继承法司法解释规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承；继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示，而本案中，李某、李某1不能证明李某4曾以书面形式或以其他形式向其他继承人表示过放弃对李某3遗产的继承，反而是李某4与祁某办理房屋产权过户登记的行为能够说明李某4有接受李某3遗产的意思表示，因此，对于李某、李某1上述主张，法院不予认可。

三、从祁某生前的行为看，祁某就房屋于2012年8月10日与李某4签订《存量房屋买卖合同》后至其于2015年1月29日去世，并没有证据证明其曾向李某4主张过购房款，且祁某长期与李某4共同居住在一起，上述行为可以推定祁某并无要求李某4支付购房款的意思表示，同时结合祁某生前所订立的将房屋中属于我的份额遗留给李某4的遗嘱内容，可以推定祁某具有将房屋中属于其的份额赠予李某4的意思表示。

综上，法院认定，李某4虽与祁某就401号房屋签订了《存量房屋买卖合同》，但祁某实质上将该房屋中属于其的份额赠与给了李某4，且双方已经办理了房屋产权过户登记，赠与合同已经履行完毕。因此，李某、李某1主张李某4与祁某存在房屋买卖合同关系并请求张某、李某2支付购房款1214600元，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第47条之规定，判决如下：驳回李某、李某1的诉讼请求。

该案初审判决后原告不服，又提出了上诉与再审，结果均为维持原判。

三、律师点评

该裁判的指导意义在于，对名为房屋买卖、实为赠与的法律行为的定性提供了充分的论述，明确了认定条件。在该案中，承办法官从遗嘱内容、房屋所有权属性、居住情况、合同条款以及交易习惯等方面进行了综合判断，认定祁某与李某4之间的行为不符合买卖合同的典型特征，符合赠与合同的构成要件，应当依据赠与合同相关规定对其效力进行处理。

来源：网络

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