代办退房及承租人变更手续的行为是否有效?

　【基本案情】

【法院判决】

【律师看法】

　　本案是一起典型的公房承租人变更所引发的纠纷,依据北京市公有住房管理的相关规定,若公房承租人健在,原则上变更承租人需要经过原承租人的同意或者授权。王女士的表姐刘某没有得到授权,依法应属于无权代理。

　　本案诉争房屋系王女士向单位承租的,原来的承租人是王女士,1986年王女士出国留学,基于亲情关系考虑其将房屋借给表姐居住。表姐却在1995年瞒着王女士,在没有任何授权的情况下,到单位代王女士办理了退房及变更承租人的相关手续。王女士调出的材料显示,退房手续上的签名是“刘某代签”,并非王女士本人申请退房。

　　另外,原产权单位及表姐刘某自始至终未提交王女士委托刘某办理退房手续的相关授权,现在王女士已明确表示其对表姐的退房及变更行为不予追认。

　　依据我国《合同法》的相关规定,刘某未经王女士的授权和同意,便代其办理退房及变更租赁关系的手续属于无权代理,其行为已经侵害了王女士合法的承租权。因原产权单位明知刘某没有提交相关的授权委托手续,却仍旧为其办理王女士承租公房的退房及变更承租人的手续,显然,刘某与原产权单位的上述行为不能认定为善意,且该行为已经严重侵害了王女士的利益。

　　王女士原系诉争房屋的合法承租人,其承租权应当受到法律的保护。从单位调出的退房手续显示是由王女士的表姐刘某代其办理的,但单位及刘某均没有王女士委托刘某办理退房手续的相关证明,王女士对此行为亦不认可也不知情。因此,单位与刘某在未经王女士授权和同意的情况下,办理了退房及变更承租人的相关手续,已经违反了《合同法》第52条第2项之规定:“恶意串通,损害第三人利益”,因而合同无效。

　　另外,依据我国《合同法》第58条之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。据此,王女士在退房及变更承租人被确认无效后,可以依法要求表姐刘某返还房屋。

　　在此,需要特别指出的是,本案争议的另外一个核心点是诉讼时效的问题,因退房及变更承租人的行为发生在1995年,很多读者误以为已经超过了法律规定的诉讼时效。实则不然,虽然退房及变更承租人的行为是发生在十几年前,但是,王女士系在2012年才得知这一情况,在知道权利受到侵害之日起两年内起诉,便没有超过法律规定的诉讼时效。

　　另外,如果王女士请求确认表姐刘某与单位签订的租赁合同无效,则不受诉讼时效的限制。首先,我国法律关于诉讼时效的规定是适用于请求权的,请求确认合同无效并不是向相对人提出的请求权,而是请求法院对于合同的效力进行确认,从这个意义上讲,其不适用诉讼时效的规定。其次,合同无效是因违反了国家法律、行政法规的强制性规定,无效合同自始无效,即便不经过法院确认,也不会改变合同无效的事实。因此,确认合同无效不受诉讼时效的限制。