续签房屋合同，不关注税收政策变化损失大

自然人王某2010年5月购入位于市区车站南路一幢商住两用宿舍楼。2011年9月，王某将该宿舍楼出租给运河酒店有限公司使用。按照双方签订房屋经营租赁协议，租赁期自2012年至2017年，年租金210万元，其中房租190万元，电力设备租金15万元，办公家具租金5万元。承租方应在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260万元，出租方收取租金时，应提供合法票据。双方均实际履行合同。

　　合同即将到期时，王某与原承租方初步商谈后，草拟了意向性合同修改条款：续租宿舍楼，租赁期自2018年至2022年，先付款后使用，每年1月10日前一次性支付当年租金230.80万元，其中房租220.50万元，电力设备租金8.24万元，办公家具租金2.06万元。出租方应提供增值税专用发票。

 意向合同需缴纳的税款

　　王某委托审计人员审核修改合同条款。审计人员分析了合同、电力设备和办公家具清单等资料后认为，与原合同相关税种统一在地税申报不同，修改后合同涉及营改增政策，应分别向国税和地税申报。

　　（一）应向地税缴纳的各税

　　依据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）规定，王某取得的房租收入，在地税申报。主管地税机关规定，自然人出租非住房按出租收入的综合税率8.50%计算，其中增值税5%、房产税3%和个人所得税0.5%。2018年应缴税费：

　　1.应缴增值税=220.50÷1.05×5%=10.50（万元）。

　　2.应缴房产税=210.00×3%=6.30（万元）。

　　3.应缴个人所得税=210.00×0.5%=1.05（万元）。

　　合计应缴税款=10.50+6.30+1.05=17.85（万元）。

　　（二）应向国税缴纳的各税

　　电力设备、办公家具租赁收入涉及增值税在国税申报，其他税费由国税机关代征。

　　1.应缴增值税=（8.24+2.06）÷1.03×3%=10.00×3%=0.30（万元）。

　　2.应缴城建税和教育费附加=0.30×（7%+5%）=0.04（万元）。

　　3.应缴印花税=（8.24+2.06）×5×0.1%=0.05（万元）。

　　4.应缴个人所得税=（10.00-0.04-0.05）×（1-20%）×20%=1.59（万元）。

　　合计应缴税款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98（万元）。

　　在国、地税缴纳税款总额=17.85+1.98=19.83（万元）。

　　税负率=19.83÷230.80=8.59%。

 合并出租标项的纳税变化

　　对于意向性合同修改条款，审计人员的意见是：电气柜、变压器等电力设备属于房屋附属设施，一般情况下不能单独出租，只有与房屋一并使用才能发挥其效能。办公家具已使用7年，可作为出租房屋的配套办公设施。这两类动产不需要在合同中单独反映出租项目，应并入到房租中，租金总额仍为230.80万元。但合同应明确：承租方在租赁期内，对电力设备和办公家具按规定用途使用，不再单独收费，并对资产安全、完整负责和协助出租方定期盘点义务。

　　通过合并出租标的项目，王某只需在地税窗口纳税申报，且税负也随之发生变化。各税种计算如下：

　　1.应缴增值税=230.80÷1.05×5%=10.99（万元）。

　　2.应缴房产税=219.81×3%=6.59（万元）。

　　3.应缴个人所得税=219.81×0.5%=1.10（万元）。

　　合计应缴税款=10.99+6.59+1.10=18.68（万元）。

　　税负率=18.68÷230.80=8.09%。

　　经计算与比较，承租方增加进项税额抵扣金额0.19万元（10.99-10.50-0.30），是有利的。出租方减少税费现金流量支出金额1.15万元（19.83-18.68），税负降低比率0.50%（8.59%-8.09%）。

来源：中国税务报 作者：朱东吾 朱恭平