最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之一

最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之一

1、小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权

　　按照法律和双方合同中对住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、回复原状。人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。

　　(执笔人：韩延斌)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第34辑)第84-89页

　　2、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

　　虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。

　　(执笔人：孙延平)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第34辑)第90-92页

　　3、土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围

　　按照《民法通则》第2条关于“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”的规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。在此情况下，当事人向人民法院提起的土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济之间的关系不是平等民事主体之间的关系，其争议不属于人民法院主管民事案件的范围，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：姜梅 辛正郁)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第35辑)第170-175页

　　4、居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。

　　居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的;二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

　　小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

　　(执笔人：杨永清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第35辑)第176-181页

　　5、具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

　　根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。

　　(执笔人：孙延平)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第127-131页

　　6、土地承包经营权转包后承包地被征收，如何认定被征地农户

　　根据《农村土地承包法》第39条之规定，土地承包经营权通过转包、租赁等形式流转的，土地承包经营权并未发生移转。承包地被依法征收后，应当认定土地承包经营权人为“被征地农户”。

　　(执笔人：辛正郁)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第142-145页

　　7、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任

　　对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。

　　(执笔人：姚宝华)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第37辑)第124-127页

　　8、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力

　　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效，应不予支持。

　　(执笔人：关丽)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第37辑)第128-132页

　　9、商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

　　(执笔人：杨永清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第37辑)第174-178页

　　10、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权

　　真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

　　(执笔人：王林清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第38辑)第206-209页

　　11、国家收回由集体使用的国有土地，该土地的承包经营权人是否有权分得部分土地补偿费

　　1999年1月1日施行的《土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的……对土地使用权人应当给予适当补偿。”国家收回由农民集体使用的国有土地，其土地补偿费应当支付给农民集体和该土地的承包经营权人。

　　(执笔人：杨永清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第39辑)第140-146页

　　12、房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行合同

　　根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第39辑)第169-172页

　　13、通过家庭承包方式取得耕地土地承包经营权，农户成员死亡的，不发生土地承包经营权继承

　　按照《农村土地承包法》第15、31条和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第25条第1款规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的权利主体是本集体经济组织的农户;农户成员以具有本集体经济组织成员资格为前提;除非承包地为林地，在土地承包经营权系通过家庭承包方式取得的情况下，农户成员死亡的，不发生土地承包经营权继承。

　　(执笔人：辛正郁)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第40辑)第120-123页

　　14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　　根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，经营性用房的专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。

　　(执笔人：姜强)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第41辑)第210-218页

　　15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

　　《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

　　(执笔人：杨永清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第42辑)第148-153页