一槌定音！最高法：房屋备案登记并非预告登记，不能产生物权效力

裁判要旨

当事人之间达成的执行和解协议本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。并且，买卖双方签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3875号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李海峰，男，1982年8月15日出生被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林冶建有限公司原审第三人：吉林省翔达房地产开发有限公司再审申请人李海峰因与被申请人吉林冶建有限公司（以下简称冶建公司）、原审第三人吉林省翔达房地产开发有限公司（以下简称翔达公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院(2019)吉民终138号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

李海峰申请再审称：1.李海峰支付全部价款并实际占有案涉房屋，对案涉房屋未办理过户登记无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，一审法院无权查封案涉房屋；2.李海峰提交的商品房买卖合同、房屋及钥匙交接清单、工商服务业统一收款收据、小区物业公司出具的情况说明、维修基金发票、商品房备案单等证据材料，能够证明案涉房产在查封前已被李海峰合法占有；3.李海峰提供的证据，证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，经清算翔达公司用以抵债的不动产价值，与拖欠李海峰的工程款本息数额合理对应；4.买卖合同备案登记即使不是物权登记，也是证明“占有”事实的存在，有物权请求权的事实基础。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第九项规定的情形，请求依法撤销吉林省高级人民法院（2019）吉民终138号民事判决，停止执行案涉房屋，确认案涉房屋归李海峰所有。

本院经审查认为，本案争议的焦点问题是，李海峰对原审判决不予停止执行的26套房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，李海峰基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李海峰与翔达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。同时，李海峰与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李海峰提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李海峰与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李海峰并未办理入住手续，亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李海峰并未占有案涉房屋，不予支持李海峰对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。

综上，李海峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第九项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回李海峰的再审申请。

审   判   长　 余晓汉

审   判   员　 李盛烨

审   判   员　 丁俊峰

二〇一九年八月三十日

法 官 助 理    池   骋

书   记   员     周   健