购房者对建筑工程竣工验收备案行为可以提起行政诉讼

【案情】

　【审判】

　【评析】

　　目前我国房地产交易市场十分活跃，由此也围绕着房地产交易产生了一系列法律问题，本案即是一例。本案中所涉及的主要问题是建筑工程竣工验收备案行为是否可诉，普通购房者是否具备起诉竣工验收备案行为的原告主体资格。

　　本案在审理过程中主要有两种分歧意见：一种意见认为竣工验收备案行为不属于法院行政诉讼的受案范围。理由是该行为是房地产开发商向建设行政机关报告房屋竣工验收的情况以备查考的行为，只是对事物发展过程的客观描述和记载行为，本身并没有任何行政决定的效力，对当事人的权利义务没有实际影响。同时叶某与某县建工房屋公司签订商品房买卖合同中约定的房屋交付条件是房屋经综合验收合格，房屋综合验收合格与房屋竣工验收备案是两个不同的法律概念，因而原告叶某与被诉备案行为无法律上的利害关系，其不具备原告主体资格。

　　另一种意见认为竣工验收备案行为能够对当事人的权利产生实际影响，是可诉的具体行政行为，同时原告叶某作为购房者也具备原告主体资格。合议庭最终采纳后一种意见，具体理由如下：

　　所谓房屋综合验收，是指在房屋竣工后在勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并出具竣工验收报告的基础上，再继续由规划、消防、环保等部门进行验收，若验收合格则由以上单位出具认可文件和准许使用文件。而竣工验收备案则是指房屋的建设单位在上述所有部门验收合格后将验收资料上报建设行政机关，由其登记保存以备检查和监督的行为。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 ”通过上述规定可以看出，在竣工验收备案行为中，建设行政机关并非仅仅是简单地接受建设单位向其报送房屋竣工验收相关资料，还要对备案资料进行至少是形式上审查，如果发现违法情形将责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，竣工验收备案行为无论对房地产开发商还是对购房者都会产生行政法上的拘束力，能够对购房者的权利产生实质性影响。而且法律设立竣工验收备案制度的目的即是加强房屋建筑质量的监管，如果建设行政机关不依法进行竣工验收备案，无疑会对房屋建筑质量的监管留下隐患，进而侵害购房者的权利。故本案中叶某作为金太阳广场中的商品房购买人，有权对某县住建局对金太阳广场的竣工验收备案行为提起行政诉讼。

　　虽然本案中叶某与某县建工房屋公司签订商品房买卖合同中约定的房屋交付条件是房屋经综合验收合格，但如果一项建筑工程通过了竣工验收备案，即表明该工程已经具备了全部的必需竣工验收资料，因此可以认为通过竣工验收备案的房屋是完全具备交付条件的，那么某县住建局对金太阳广场竣工验收备案的时间就将对原告叶某所购买的房屋具备交付条件的时间认定产生重要影响，最终对叶某与某县建工房屋公司民事纠纷中违约金的计算产生重要影响，从这个意义上来讲，叶某无疑也具备了原告主体资格。

　　至于本案中某县住建局对某县建工房屋公司金太阳广场1、2、3#楼竣工验收备案行为是否合法的问题，某县住建局在竣工验收备案表上签署“同意备案”并盖章的时间是2009年12月30日，而规划、环保部门在此时并未就该工程出具任何认可文件或者准予使用的文件。由于某县住建局在第三人某县建工房屋公司未提供法定资料的情况下对金太阳广场工程作出同意备案的处理，该备案行为显然违法，在判决理由中已经详述，在此不做赘述。

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