房屋被限制交易不导致房屋买卖合同无效

房屋被限制交易不导致房屋买卖合同无效

　　————丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨

原告丁福如提供以下证据：

　被告石磊提供以下证据：

　　1.房地产权证及房屋买卖合同，用以证明被告石磊为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上等记的661.96平方米已不存在;

　　2.上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，用以证明拆除原有建筑重建非被告石磊所为，系被告前妻的妹妹所为;

　　3.照片，用以证明涉讼房屋目前的状况;

　　4.原建筑设计图及现建筑设计图，用以证明原建筑已不存在;

　　5.房地产登记信息，用以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。

　　原告丁福如对反诉辩称：原、被告交易的是产权证上记载的房屋，被告石磊将房屋恢复原状后即可履行，即使买卖合同不能履行亦不能就此认定合同无效。因此，不同意被告的反诉请求。

　　上海市长宁区人民法院依法组织了质证。被告石嘉对原告丁福如提交证据的真实;性均无异议，但认为签订《上海市房地产买卖合同》时涉讼房屋已不存在，且被告实际收到的购房款只有100万元。

　　原告丁福如对被告石磊提交的证据1、5的真实性无异议，但对被告的证明目的存异议，认为建筑物并未灭失，被告只需恢复原状即可过户。原告对证据3中目前房屋的照片及证据4中的原建筑设计图真实性无异议，对证据2、证据3中原房屋照片及被告自行制作的证据4中的现建筑设计图真实性有异议，且认为搭建行为发生在被告与其前妻婚姻关系存续期间，被告是否实际参与搭建与本案无关。

　　上海市长宁区人民法院一审查明：被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661.96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052.9平方米。

　　2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，被告房地产权证号为长2008002091，房屋类型花园住宅，建筑面积661.96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2052.9平方米，转让价款共计5600万元;被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告如未按约定的期限将上述房屋交付%包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止;双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司支付部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元(该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付被告)，尾款100万元由中原公司暂为保管;原告以贷款方式支付剩余3500万元。

　　上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。原告丁福如按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石嘉前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。

　　原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。

　　上海市长宁区人民法院一审认为：本案的争议焦点有三：(1)买卖合同是否有效;(2)买卖合同能否继续履行;(3)如何认定被告石磊的违约责任。

　　涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国物权法区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉房屋签订的买卖合，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。

　　关于涉公买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续;被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

　　现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机行审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原告所支付款项中的2000万元，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收至到的数额为标准。

　　综上，原告丁福如的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持;被告石磊的反诉请求于法无据，依法不予支持。据此，上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2010年9月8日判决：

　　一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如;

　　二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算;

　　三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续;

　　四、原告丁福如支付被告石嘉剩余购房款人民币3500万元;

　　五、驳回被告石磊的反诉请求。

　　石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由是：(1)一审判决认定事实有误，被上诉人明知建筑物已被推倒重建，仍以产权登记内容为准与上诉人签订合同，并非善意，且规避法律。(2)—审判决适用法律错误，现存建筑物是违法建筑，禁止买卖、过户，买卖合同应属无效。

　　被上诉人丁福如辩称：一审判决认定事实及适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

　　上海市第一中级人民法院认为：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石嘉认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。

　　综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人石磊的上诉理由不能成立。据此，上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2010年11月24日判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本判决为终审判决。