逾期交房违约金约定太低（逾期交房违约金过高法院如何调整）

我国《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
”该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的呢在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第29条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。
”然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房迟延交付，应当支付逾期的违约金及房租等费用。
而对第十六条理解，实际造成的损失是3000元，那不高于3000元30%即3900元就为合理范围。
所以，如果违约金10000元，计算减少违约金用10000－（3000 3000*30%）＝6100元就是本案例应当适当减少的违约金。

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